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依法更换物业服务公司,维护自身权益/张智育

作者:法律资料网 时间:2024-05-25 08:03:56  浏览:9017   来源:法律资料网
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依法更换物业服务公司,维护自身权益

张智育


  事由:朋友王先生来咨询,称其小区与物业公司服务合同在09年5月已经截止。业委会和物业多次沟通也没有解决续约问题,因此未与之签订新的服务合同,原物业公司进行事实上的服务工作。多数小区居民感觉住宅小区内的物业管理更为混乱,对物业公司的服务非常不满意。他们觉得原物业最大的问题是没有公开收支情况,小区物业费收入和公摊费用不明。他想知道是否能更换别的物业管理公司?业主在物业管理中到底有什么权利,应该受什么限制?

解析:一、业主大会有权决定选聘、解聘物业管理企业

  王先生所住小区已于2006年成立业主大会,依照我国物业管理法律、法规规定,业主大会享有选聘物业管理企业的权利,同时也是更换物业管理企业的主体。他们可以通过业主大会选聘新的物业公司接管原物业公司,向小区业主提供物业管理服务。

  法律依据:1、《物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定:(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。2、《物业管理条例》第十一条下列事项由业主共同决定:(四)选聘和解聘物业服务企业。3、《重庆市物业管理条例》第十一条:业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主大会履行下列职责:(五)选聘和解聘物业服务企业,确定物业服务合同的内容。

  需要注意的是,小区的业委会只是业主大会的执行机构,执行业主大会的决定事项,其自身无权决定选聘、解聘物业管理企业。

二、更换物业服务企业的条件

  更换物业管理企业的条件有:1、法定解除。即物业管理企业丧失一定的经营资格和经营资质时,所签订的《物业管理委托合同》自动解除。

  2、约定解除。当《物业管理委托合同》所约定的事由出现造成需要更换物业管理企业,可以由业主委员会根据《物业管理委托合同》的约定直接进行,也可以由业主委员会根据业主或者物业使用人的投诉,进行具体运作之后,解除与物业管理企业的合同。

  《物权法》第七十六条,《物业管理条例》第十一条,《重庆市物业管理条例》第十九条,规定选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

  《重庆市物业管理条例》第十七条 业主拥有物业的专有部分建筑面积按所持房地产权证记载的建筑面积计算;对已出售但未办理房地产权属登记的物业,按商品房买卖合同确定的建筑面积计算。业主人数按房地产权证数计算,一个权证计为一个业主人数。对已出售但未办理房地产权属登记的物业,业主人数按商品房买卖合同数计算,一个合同计为一个业主人数;对未出售的物业,建设单位计为一个业主人数。

  王先生所住小区,与物业公司的服务合同已经到期,已达到约定解除的条件,可以依照法律、法规所规定条件更换。其小区为商住混合小区,开发商所持有物业虽然只能以一个业主人数来算,但考虑到其面积占到小区面积近半,必须对其联合,达成一致。

三、更换物业管理企业所需程序

  业主大会应当在更换物业公司前决定以下事项:

(1)业主大会的决议;业主大会决定另行选聘物业管理企业的,应当在做出决议后及时书面告知原物业管理企业。

(2)授权业主委员会或委托招标代理机构组织招标;
(3)确定采取公开招标或邀请招标方式;
(4)授权业主委员会直接确定中标人或由评标委员会推荐中标候选人名单后,由业主大会最终确定中标人;
(5)物业服务价格幅度或水平。

  物业管理公司更换是一项极为困难并具有一定风险的工作,为使更换物业公司的行为具备充分的群众基础和法律依据。此过程中,业主大会的召开,决议尤为重要。必须依据《重庆市物业管理条例》第十八条业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式。

  同一物业管理区域内有两幢以上房屋的,可以以幢、单元、楼层等为单位,推选若干名业主代表参加业主大会会议。推选业主代表参加业主大会会议的,业主代表应当提前就业主大会会议拟讨论的事项征求其所代表的业主的意见。凡需投票表决的,业主赞同、反对或者弃权的意见应当经本人签字后,由业主代表在业主大会会议投票时如实反映。

  第十九条业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以书面委托代理人参加业主大会会议。

四、招标过程中,必须保证广大业主的知情权

(1)业主大会会议通过书面征求意见的形式召开的,业主委员会应当在招标前将业主大会决议在物业管理区域内的显著位置向全体业主公示;
(2)评标过程中,现场答辩可采用公开的方式,业主可参加旁听;
(3)评标结束后,业主委员会可以将招标的过程情况以及评标委员会提交的评标报告向全体业主公示;
(4)中标企业确定后,业主委员会应将其基本情况和与其鉴定的物业服务合同的服务内容、范围、标准以及价格等主要内容在物业管理区域的显著位置向全体业主公示。
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湖南省机动车排气污染防治办法

湖南省人民政府


湖南省机动车排气污染防治办法
湖南省人民政府
湖南省人民政府令第141号


(2001年2月12日湖南省人民政府第109次常务会议通过,自2001年5月1日起施行)


第一条 为加强机动车排气污染防治,改善大气环境质量,保障人体健康,根据《中华人民共和国大气污染防治法》和有关法律、法规,结合我省实际,制定本办法。
第二条 凡在本省行政区域内生产、销售、改装、维修、使用机动车和车用发动机的单位和个人,均须遵守本办法。
第三条 本办法所称机动车,是指以汽油、柴油作为燃料以及使用双燃料的汽车、摩托车。农用车、拖拉机除外。
第四条 县级以上人民政府应当以城市为重点,加强对机动车排气污染防治工作的领导,采取措施减少机动车排气污染。
鼓励开发、推广、使用清洁能源和低排放的机动车、车用发动机、机动车排气污染防治技术及产品、优质的机动车燃料,改善大气环境质量。
第五条 县级以上人民政府环境保护行政主管部门对本行政区域内的机动车和车用发动机排气污染防治实施统一监督管理。
第六条 任何单位和个人都有保护大气环境的义务,不得制造、销售、进口、使用污染物排放超过规定排放标准的机动车和车用发动机。
第七条 机动车和车用发动机排气污染的检测,由省环境保护行政主管部门认定的检测机构负责。
检测机构应当具备下列条件:
(一)具有经环境保护行政主管部门考核合格的检测人员;
(二)具有经过质量技术监督部门定期计量检定的检测仪器、设备;
(三)能够严格执行国家和省颁布的机动车或者车用发动机污染物排放检测方法和标准;
(四)法律、法规规定的其他条件。
检测机构应当将机动车和车用发动机排气污染检测情况进行登记,建立档案,并将检测情况向环境保护行政主管部门报告,接受环境保护行政主管部门的监督、检查和指导。
第八条 省内制造机动车或者车用发动机的生产企业,应当将机动车和车用发动机排气污染物控制指标纳入产品质量管理,保证其生产的机动车或者车用发动机在保质期内能够稳定达到国家和省规定的机动车、车用发动机排气污染物排放标准,并每年向环境保护行政主管部门申报产品排污检测资料。
排气污染物超过规定排放标准的机动车和车用发动机,不得出厂。
第九条 进口机动车和车用发动机,必须符合国家有关规定,经出入境检验检疫机构检验,其排气污染物排放不得超过国家和省规定的机动车和车用发动机排气污染物排放标准。出入境检验检疫机构应当将机动车或者车用发动机排气污染物检验情况告知同级环境保护行政主管部门。
从国外引进机动车或者车用发动机生产线和生产技术,应当同时引进排气净化技术。
第十条 省外制造机动车或者车用发动机的生产企业,向我省市场销售其机动车或者车用发动机,应当先将该产品的污染物排放有关技术资料报省环境保护行政主管部门审核,排气污染物超过排放标准的,不得在我省销售。
第十一条 省环境保护行政主管部门对本省定型生产的、排气污染物符合排放标准的机动车和车用发动机,应当定期公布目录。未列入国家和省机动车及车用发动机目录的产品,不准销售。
第十二条 机动车或者车用发动机的生产者和销售者应当对其生产、销售的产品质量负责。消费者购买的机动车或者车用发动机,在保质期内因制造原因导致排气污染物超标的,有权要求销售者或者生产者进行治理或者更换、退货。
第十三条 新购或者由省外迁入的机动车,其车主应当到当地机动车排气检测机构进行机动车排气污染检测。经检测合格后,方可办理申领机动车牌证或者迁入手续,按国家规定免检的车辆除外。
第十四条 机动车车主应当加强对在用机动车的保养和维护。排气污染物不能稳定达标的机动车,应当及时治理。
第十五条 机动车排气污染年度检测应当与机动车年检结合进行。经检测合格的,车主方可申请办理机动车年检手续。
第十六条 环境保护行政主管部门可以会同公安交通管理部门,在不影响正常交通的情况下,在城市市区范围内对机动车的污染物排放状况进行抽检。抽检不得收取检测费。
第十七条 机动车排气污染经检测合格的,由环境保护行政主管部门在其《机动车排气污染检测记录》上进行登记;检测不合格的,应当责令车主限期治理。未经治理或者治理后排气污染仍不合格的,不准上路行驶。
第十八条 销售机动车排气净化产品,必须经省质量技术监督部门和环境保护行政主管部门组织测试,并向社会公布测试结果,由车主自愿选择使用。
第十九条 机动车维修企业,经省环境保护行政主管部门会同交通行政主管部门认定后,可以承担机动车排气污染治理业务。
承担机动车排气污染治理的维修企业,应当履行质量保证责任,对在治理承诺期内未达标的机动车,应当免费再次治理;再次治理仍未达标的,机动车车主有权要求退款。
任何单位和个人均不得强制或者变相强制机动车车主到某一机动车维修企业进行排气污染治理。
第二十条 销售机动车用汽油的单位或者个人,必须销售无铅汽油,并保证油品质量。
禁止销售、使用车用含铅汽油。
第二十一条 违反本办法规定,有下列情形之一的,由有关部门给予处罚:
(一)检测机构在检测时弄虚作假的,由县级以上人民政府环境保护行政主管部门责令限期改正,可以并处5万元以下的罚款;情节严重的,由省环境保护行政主管部门取消其机动车或者车用发动机排气污染检测机构的资格;
(二)机动车排气污染超过规定标准的,由县级以上人民政府环境保护行政主管部门责令限期治理;
(三)生产、销售超标排放污染物的机动车或者车用发动机的,由县级以上人民政府质量技术监督、工商行政管理部门责令限期改正,并根据《中华人民共和国产品质量法》的有关规定给予处罚;
(四)销售机动车用含铅汽油的,根据《中华人民共和国大气污染防治法》的有关规定给予处罚。
第二十二条 机动车和车用发动机排气污染防治的有关监督管理部门的工作人员滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予行政处分。
第二十三条 本办法自2001年5月1日起施行。


2001年3月19日

青岛市实施《中华人民共和国食品卫生法》办法

山东省青岛市人民政府


青岛市实施《中华人民共和国食品卫生法》办法
青岛市人民政府



《青岛市实施〈中华人民共和国食品卫生法〉办法》已于1998年6月22日经第12次市政府常务会议通过,现予发布施行。

第一章 总 则
第一条 根据《中华人民共和国食品卫生法》(以下简称《食品卫生法》)的规定,结合本市实际,制定本办法。
第二条 凡在本市行政区域内从事食品生产经营的,均应当遵守本办法。
本办法适用于一切食品、食品添加剂、食品容器、包装材料和食品用工具、设备、洗涤剂、消毒剂,也适用于食品的生产经营场所、设施和有关环境。
第三条 卫生行政部门主管食品卫生监督管理工作。
政府其他有关部门及有关单位在各自职责范围内,负责食品卫生管理工作。

第二章 食品卫生要求
第四条 食品应当无毒、无害,符合应当有的营养要求,具有相应的色、香、味等感官性状。
第五条 食品生产经营应当符合下列卫生要求:
(一)易腐食品冷藏储存;
(二)不得将食品与有毒、有害物质共同存放;
(三)制售凉拌食品,应当有专人、专室、专用工具容器、专用冷藏设备、专用消毒设施;
(四)单位食堂设有流水洗手、餐具清洗设施及符合卫生要求的食品暂存场所;
(五)从事配送餐业务的,设有专用配餐间及运输工具,不得将冷热食品用同一容器混装,在食品容器上应当标明生产时间、保质期限及生产单位名称地址;
(六)法律、法规规定的其他食品卫生标准和要求。
第六条 禁止生产经营下列食品:
(一)病死、毒死或者死因不明的畜、禽、兽、水产动物等及其制品;
(二)使用非食品用化学品加工的水产品及动物制品;
(三)使用非食品添加剂或超标准使用糖精、色素、香精等食品添加剂加工的食品;
(四)使用非食用酒精兑制的酒类及使用糖精、色素、香精等制作的伪劣饮料;
(五)无包装的膨化食品;
(六)不符合卫生要求的兑制醋、酱油;
(七)河豚鱼、毒蘑菇等有毒的动植物;
(八)无品名、产地、厂名、生产日期、保质期限等定型包装食品标识的食品;
(九)注水、掺水或使用色素的新鲜及冷冻肉类及其制品;
(十)宣传疗效的食品;
(十一)其他不符合食品卫生标准和卫生要求的食品。

第三章 食品卫生管理
第七条 食品生产经营企业应当依据《食品卫生法》的规定,建立食品卫生管理组织,制定岗位卫生责任制度、卫生考核制度、奖惩制度,配备专职或兼职的食品卫生管理人员。
第八条 食品、食品添加剂和专用食品容器、包装材料及其他用具的生产企业,应当按照卫生标准和卫生管理办法对其产品进行检验。不具备检验条件的生产企业,其产品应当经卫生行政部门确定的卫生检验单位检验。检验合格的,方可以出厂。
第九条 食品生产经营者采购的食品及原料,必须具有符合国家规定的检验合格证或者化验单。其中,采购畜禽肉类原料,必须具有兽医卫生检验机构出具的检验合格证明。
第十条 从事食品配送餐业务的经营者,应当经卫生行政部门审查批准。
第十一条 单位集体采购食品,应当向持有有效的卫生许可证的食品生产经营单位采购,不得采购无卫生许可证单位的食品。
第十二条 建设工地食堂应当配置必需的卫生设施,符合卫生要求。用工单位应当做好建设工地食堂的食品卫生管理工作。
第十三条 食品生产经营人员的健康检查,由所在单位负责组织,由卫生行政部门认可的医疗卫生机构负责检查。未取得健康合格证的人员,不得从事食品生产经营工作。
第十四条 食品生产经营人员的卫生知识培训,由所在单位负责组织实施,卫生行政部门负责指导和考核。未经卫生行政部门考核或考核不合格的人员,不得上岗。
第十五条 临时从事食品生产经营活动的单位和个人,必须向卫生行政部门申领临时卫生许可证。

第四章 罚 则
第十六条 食品生产经营过程不符合食品卫生要求的,责令改正,给予警告,可以处5000元以下的罚款;拒不改正或者有其他严重情节的,依法吊销卫生许可证。
第十七条 生产经营禁止生产经营的食品的,依法责令停止生产经营,立即收回已售出的食品并予销毁,没收违法所得,并处以违法所得1至5倍的罚款;没有违法所得的,处以1000元以上50000元以下的罚款;情节严重的,依法吊销卫生许可证。
第十八条 未经批准,从事食品配送餐业务的,予以取缔,依法没收违法所得,并处以违法所得1至5倍罚款,没有违法所得的,处以500元以上30000元以下罚款。
第十九条 食品生产经营人员未经卫生知识培训或考核不合格即上岗的,责令限期改正。
第二十条 对违反食品卫生管理规定行为的处罚,由卫生行政部门实施。
违反本办法规定的行为,依照有关法律、法规的规定,应当由其他有关行政管理部门处罚的,由有关行政管理部门依法处罚。
第二十一条 当事人对行政处罚决定不服的,可以依照《中华人民共和国行政诉讼法》和《行政复议条例》的规定,申请行政复议或提起行政诉讼。

第五章 附 则
第二十二条 本办法具体执行中的问题,由青岛市卫生行政部门负责解释。
第二十三条 本办法自发布之日起施行。



1998年7月2日

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