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典当纠纷案件审理中的法律适用问题研究/上海市高级法院课题组

作者:法律资料网 时间:2024-07-05 22:46:36  浏览:9590   来源:法律资料网
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  典当作为我国传统民间融资的重要方式之一,具有手续简便、放款速度较快的特点。随着我国改革开放步伐的进一步加快,市场经济的进一步繁荣,民间融资市场得到迅猛发展。现代典当行业已在形式与内容上与我国传统的典当业发生了重大变革,因其手续灵活简便、融资效率较高等优势,满足了市场主体的短期融资需求,近年来发展较快。但当前典当行的发展也存在着明显的制约瓶颈,如缺乏上位法的支撑,与物权法、担保法等基本法律存在某些冲突,仅有商务部制定的 《典当管理办法》予以规范,金融监管部门尚未将其纳入监督管理范围等,由此导致典当行业中存在的问题和隐患越来越突出,引发的纠纷不断涌入法院。本文试图对目前典当纠纷案件审理中凸现的问题进行初步的梳理和研究,以求对此类案件的法律适用有所裨益。

一、概述

(一)典当业在多元化民间融资市场中的发展现状与功能定位

当前,我国民间融资市场的规模正在以前所未有的速度扩张,其中既有民间借贷等自然人之间的资金拆借,也包含了通过典当行、小额贷款公司、担保公司等准金融融资渠道。其中典当行因其融资门槛较低、手续相对简便、放款速度较快等优势,得到了众多资金需求方的青睐。自2006年以来,典当行业进入了蓬勃发展期,从事典当行业的企业数量不断增长,当金发放数额持续递增。据统计,截至2010年底,全国共有4433家典当企业,全行业注册资本584亿元,从业人员3.9万人。与“十一五”(2006年至2010年)初期相比,企业数增长了2.3倍,注册资本总额增长了5.1倍,从业人员增加了1.2倍;“十一五”期间,累计发放当金近6000亿元,其中2010年的当金总额即达1801亿元,几乎占到了该5年期间当金总额的1/3。[1]而2011年上海地区典当总额达到了482.46亿元,实现了连续5年的两位数增长。

作为“准金融”企业,典当行在一定范围内承担着为市场经济下的经营主体提供融资渠道的金融职能,其兴衰与国内、外的经济形势及金融政策密不可分。自2007年美国爆发次贷危机至2011年的欧债危机的5年里,国际金融市场持续动荡,由此带来的全球性经济衰退亦对我国产生了深刻影响。因国外经济衰退而造成的进口锐减导致我国的外向型经济实体,如出口加工业面临重大生存危机,尤其是给我国东南沿海地区的劳动密集型产业带来了众多负面效应,在缺少国外订单的情况下,企业的资金链日趋紧张,加之美元对人民币汇率的持续下跌,出口加工贸易企业的利润率大幅下滑乃至亏损,许多企业甚至难以为继,小微企业的融资需求迅猛增加。[2]国际和国内金融、经济形势的严峻使得各类市场主体的融资渠道较为狭窄,在现有正规融资渠道无法满足日益增长的融资需求的情况下,一些固定资产(可供担保财产)较少的借款人无法从正规融资渠道获取贷款,只能转而投向融资成本较高的民间渠道。虽然典当行的融资成本高于商业银行,但其融资手续相对灵活简便,[3]故成为民间融资的重要方式之一。典当行业的发展过程中,深受经济金融形势和政策影响、上位法的缺失、与物权法等基本法律之间的冲突尚未得到解决以及监管的弱化等因素,也是典当纠纷不断涌入法院的主要原因。

(二)典当纠纷案件审理中的司法理念与价值取向

1.衡平保护典当行与当户的合法权益

公平是司法的基本准则,要求法院在审理案件时,对各方当事人合法权益给予平等的保护。在现实社会中,当事人的经济能力与诉讼能力总有强弱之分,因此如何在司法过程中平衡当事人力量的强弱对比,避免因诉讼能力的差异导致裁判结果的偏向是司法界历来所关注的问题。按照一般的社会观念,经济实力较强的典当行作为债权人会在诉讼中占有优势地位,当户则因经济能力、偿债能力较弱而处于劣势,因此有必要加以平衡。在司法实践中,法官应当对典当合同条款的公平性进行审查,对导致典当行与当户权利义务严重失衡的条款进行妥善处理,保护当户的合法权益,同时也应当考虑到典当行作为债权人的实际损失与维权成本,对典当行的合法债权给予及时保护。

2.尊重交易惯例

交易惯例是商主体从事商行为所普遍遵循的行为规范,起到了对商法的补充作用,在交易中扮演着极为重要的角色,也是商法渊源的重要组成部分,司法不应越俎代庖,以破坏原本行之有效的商业习惯为代价,重新建立符合司法思维的交易秩序。典当行业在我国的历史上由来已久,经过多年的发展,形成了自身的一套交易规则与惯例,如绝当制度、收取综合费等。以综合费为例,尽管收取比例高于一般的贷款利息,法律纠纷也多因此而起,但该费用为典当行业所特有的交易习惯,并且为《典当管理办法》明文认可,如法院断然判决综合费有违交易公平,虽然表面上看保护了当户的利益,但从长远看,严厉的司法态度会严重遏制整个行业的发展,而这并不是司法权运用的理想化结果。

3.依法规制和引导典当行的经营行为

金融市场的生命在于创新,在多元化民间融资市场环境下,经营创新行为也是促进行业健康、可持续发展的重要因素,因此对于典当行的创新行为,司法应当给予合理的空间,对不违反法律、法规强制性规定和限制经营规定的适度创新,司法不应以否认合同效力的形式来遏制创新行为。但是我们应当正视的是,典当行业发展至今,由于典当企业质量的良莠不齐,难免存在个别典当行违法经营,扰乱市场秩序行为的情况,如有的典当行以金融创新为名,行违规经营之实,违反国家金融行业准入制度,为当户提供理财服务,当户的合法权益难以得到有效保护。对此司法应当积极承担起维护市场交易秩序的职能,通过司法裁判的社会宣示功能,发挥正确的市场导向作用,对违规经营的典当企业进行依法治理,维护市场的正常交易秩序。

(三)现代市场经济发展中传统典当业的异化

我国当前大量采用的“典当”无论在形式外观上还是实质法律关系上,都与我国传统意义的“典”与“当”发生了重大变化。准确把握典当的概念是对典当法律行为性质认定的基础,因此有必要加以厘清。

从法律性质上分析,“典”与“当”实际上是两种不同的法律关系。“当”的标的物一般限于动产,当铺在当期内对当物负有保管义务,但无使用、收益、处分之权利,当期届满出当人须支付本金及利息,赎回当物,且当铺在一定条件下可以行使绝当的权利。“典”是中国所特有的民事法律行为,亦自古有之。根据学者的定义,典权是指典权人支付典价而占有他人不动产,并进行使用和收益的权利,[4]按通说,“典”具有用益物权与担保物权的双重功能。

典权植根于中国封建制度下以天然的小农经济为主的农耕社会,而随着现代商品经济的发展,典权制度已经无法完全适应市场主体对资金融通的需求,实践中已经很少采用。因此,典权并未出现在我国的正式成文立法中,仅因为民间尚存在一定量的房屋等财产的出典行为,《最高人民法院关于贯彻执行 〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》才对此有所涉及。我国长期以来存在“典”、“当”不分的情况,将两者合称“典当”,究其原因是对“典”与“当”的概念混淆所致,但由于实践中“典当”的提法已经约定俗成,故本文就以典当称之。

现代典当业实现了“典”与“当”在各自功能上的融合,契合了市场经济体制下的各主体在生产活动中对现金流的需求,在保留了借款人对当物的用益物权前提下,更容易为借款人所接受。但由于种种原因,典当行业的立法相对滞后,仅采用了部门规章的形式进行了行政管理。根据《典当管理办法》第3条的规定,典当是指当户将其动产、财产权利作为当物质押或者将其房地产作为当物抵押给典当行,交付一定比例费用,取得当金,并在约定期限内支付当金利息、偿还当金、赎回当物的行为。根据上述规定可以看出,现代典当合同至少包含了两个法律关系,即当户与典当行之间的借款合同关系与物权担保关系。与典权相比,现代意义上的典当存在以下几方面的差异。

首先,法律性质不同。用益物权是典权的一个重要特征,即典权人获得了对典物占有、使用、收益的权利,而担保物权亦为典权的组成部分,承担了一定的融资功能。根据《典当管理办法》对于典当的定义,我们认为,现代典当功能已经发生了质的变化,即从传统的用益物权与物权担保并存转向了单纯的融资与物权担保。

其次,抵押物的类型不同。典物为不动产,如房产、田地等,而且当物必须转移占有。而现代典当的当物已经大大超出了传统范畴。根据《典当管理办法》第3条的规定,房产与动产,甚至财产性权利均可作为当物,在约定房产抵押的情况下,当户甚至可以不用转移房屋的占有权。

可见,现今所称典当与传统的典权相比已经发生了本质的变化,流通性功能更强。司法实践中,对于是否构成典当法律关系需要审查三方面的要件:一是典当行是否持有商务部颁发的《典当经营许可证》;二是当事人是否已就建立典当法律关系达成了合意;三是是否存在真实、合法的当物。根据《典当管理办法》的规定,物权担保是典当的关键构成要件。实践中,有的典当行为获取利息收益,对当物的真实性与合法性疏于审查,而当户则通过虚构当物的方式获取了当金,因此,在当物不真实、不合法的情况下,当事人之间并不构成典当法律关系。二、典当合同的成立与效力问题

(一)典当合同是典型的诺成合同

典当合同是包含借款合同和物权担保合同综合体,根据典当在商业实践中的一般流程,典当行从保护自身利益出发,一般只在担保物权设立以后方才交付当金,从外观上看,担保物权的设定与当金的交付存在必然的先后和因果关系,加之典当合同中金钱债务与担保物权的不可分割性,因此有观点认为,典当合同是实践性合同,即典当合同的成立,必须具备两个成立要件:一是当户交付当物,二是典当行交付当金。[5]笔者认为,该观点混淆了合同成立与生效要件的概念,值得推敲,理由如下。

1.典当合同不属于《合同法》所规定的实践合同

虽然《合同法》制定时未曾对典当合同进行专门规定,但并不代表典当合同没有法律适用依据,笔者认为应当根据典当合同所包含的法律关系来选择适用的法律,即借款合同关系与物权担保合同关系,《合同法》与《物权法》 对该两种合同在一般情况下均认为是诺成合同,即双方只要达成一致意思表示,合同即告成立并生效。从合同成立要件的类型划分上看,《合同法》对合同的成立要件采用了以诺成合同为主、实践合同为例外的基本原则,该法明确规定的实践合同类型并不多,如赠与合同、保管合同等寥寥数种。对于借款合同,《合同法》第210条规定,自然人之间的借款合同,自贷款人提供借款时生效。虽然该规定对自然人之间的借款采用了特殊规定,但值得注意的是,《合同法》仅将交付借款作为合同的生效要件,而非成立要件,故《合同法》仍将借款合同规定为诺成合同。

对于物权担保合同,我国立法尽管对担保物权的设立要件存在观念上的变迁,但《担保法》也仅认为办理登记是需要办理抵押登记的物权担保合同的生效要件而非成立要件,而在《物权法》采用了区分主义的原则以后,物权担保合同的诺成性在司法实践中已经成为了一个被普遍接受并遵循的原则。综上,无论从现有成文法律依据还是从法律关系实质分析,均无法得出典当合同为实践合同的结论。因此认为典当合同是实践合同的观点,是没有对《物权法》的立法精神理解透彻所致。

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对民事诉讼标的理论的解读

周成泓


[内容摘要]诉讼标的可以从功能和学说史两个方面进行界定,诉讼标的具有重要的理论意义,我国诉讼标的的理论研究存在缺陷,应当重新构建我国的诉讼标的理论。
[关键词]诉讼标的;概念;意义;反思;构建

诉讼标的是大陆法系民事诉讼法学的核心问题之一,具有极为重要的地位。德国和日本的民事诉讼法学学者曾将诉讼标的概念称为民事诉讼的“脊梁骨”,是民事诉讼学法学理论的基础,起到了贯穿及整合整个民事诉讼法学体系的作用。诉讼标的理论不是单纯的诉讼对象问题,它与民事诉讼其他基础理论有着不可分割的牵连,是解决诉的制度,二重起诉的禁止,诉的合并与分割以及既判力理论等诸多问题的理论前提 。[1]
一、诉讼标的的概念及其来源
诉讼标的理论主要集中于大陆法系的德、日两国,至于法国,虽然没有像德国、日本那样持久、激烈的诉讼标的理论的争论,但是诉讼标的的概念和诉讼标的理论在法国民事诉讼中仍然具有十分重要的作用。一般认为,英美法中不存在系统的诉讼标的理论,英美是用诉讼对象(SUBJECT MATTER OF ACTION)这一术语来表达大陆法系中的“诉讼标的”概念。英美并不是经常用SUBJECT MATTER OF ACTION来表述争议的法律关系或原告向被告提出的请求,只是在揭示某一级法院的权限范围(SUBJECT MATTER JURISDICTION)时才用到它; [2]英美一般是通过具体的程序操作是诉讼对象和审理范围确定化,并在此基础商解决既判例范围问题。是大陆法系国家的法律用语,而且主要是理论研究领域的范畴。在英美法系,没有明确的诉讼标的理论,只是通过具体的程序操作使诉讼对象(subject)和审理范围确定变化,并在此基础上解决既判力范围问题。虽说诉讼标的是个十分重要的概念术语,然而大陆法系的民事诉讼法典,却没有对之进行明确定义,这就给学者们对之进行各种解释留下了广泛的空间。不过,其基本含义却是十分明确的,即主要是指原告为了启动诉讼而提出有关自己实体利益的主张 。[2]总体来看,诉讼标的概念有两个方面的来源:
(一)功能方面的来源
诉讼标的概念实际是一种被用来区别、界定纠纷,并对纠纷进行分解加工,或加以重新定义、重新结构的工具,起源于处理解决纠纷的现实需要。与一般的纠纷处理解决不同,由于诉讼的特殊性质,依据一定的框架来区别、分析对象,或对其重新加以定义和结构成为一种制度性要求,这样的形成和加工被认为必须是类型化的,具有普遍适用的性质。而划分诉讼解决具体对象之最小单位的基准或理论框架就是诉讼标的。
(二)学说史上的来源
诉讼标的概念的原型直到19世纪后半期才在德国民事诉讼法学界得以确立,而这一时期正是德国民事诉讼法学本身作为一套独立的学说体系得以确立的阶段。在民事诉讼法学科形成的过程中,作为结构民事诉讼法学理论之基石并起到了贯穿及统合整个体系作用的,就是“诉讼标的”概念。
二、诉讼标的理论在民事诉讼中的意义
日本学者井上治典曾经说过:“诉讼标的概念,对研究民事诉讼法学的学者来讲,就像一座必须经过的桥。” [3]由此可见其在民事诉讼中的意义。笔者以为,诉讼标的理论涉及到了以下重要的理论和实践问题。
(一)诉讼标的是民事诉讼的构成要素,是当事人请求法院审理裁判的对象。民事纠纷进入纠纷程序时,必须要求根据一定的框架来分别对象,或重新将其定义和结构成一种制度性要求,且这种形成和加工被认为是定型化的,具有普遍的性质。划分这种制度要求的最小的单位基准就是诉讼标的,它是民事诉讼的客观要素,是当事人法院和其他诉讼参与人进行诉讼活动的核心。当事人争诉的标的、辩论的实质内容,要求法院裁判的对象就是诉讼标的,法院的调查、审理和裁判的内容也是围绕着诉讼标的来展开的,其他诉讼参与人的诉讼活动也与诉讼标的紧密相连 。[4]
(二)诉讼标的是判定当事人的起诉是否属于重诉的主要根据
无论是大陆法系还是英美法系,三大诉讼都是排斥重诉的,也即原告或上诉人不得就同一事件对同一被告以同一理由两次起诉,否则法院就会以后诉不合法裁定不予受理或者驳回起诉。判定前后诉是否同一,关键是看诉讼标的是否相同。诉讼标的不同,肯定不属于重诉,而诉讼标的是否相同,与诉讼标的理论密切相关。如果对诉讼标的作概略的区分,则形成单一的诉讼标的,此时对同一诉讼标的在形成个别的诉讼请求时,就会涉及到重复起诉的问题。而如果对诉讼标的作细化分析、定义,则形成个别诉讼标的,此时禁止重诉原则就很难得以适用。
(三)诉讼标的是解决诉讼标的合并、分离、变更和追加的关键
当诉讼标的是复数时,法院将其一并审理,就叫做诉的合并。在同一诉讼中当作为审理客体的诉讼标的发生变化时,就发生诉的变更。诉的分离是将一个诉分开为几个诉进行审理,诉的追加是指当事人在起诉的标的之外提出一个或一个以上新的诉。
三、对我国大陆民事诉讼标的理论的反思
(一)从我国民诉理论体系来看,诉讼标的理论的价值似乎只在于说明诉的要素,至于如何用诉讼标的理论来解释诉的合并、变更和追加,如何解释“一事不再理”原则,如何解决当事人适格问题,如何界定法院审理裁判的对象和范围等问题,并没有引起学者们的足够重视,以至于在这些问题上仍旧停留根据民事诉讼法法条进行阐释的注释水平[5]。 正是如此,所以我们可以说,至目前为此,我国的民事诉讼标的理论仍是粗糙的、肤浅的,已有的一些研究基本停留在介绍国外的相关理论成果,然后简单地抛出“适合我国国情的理论体系”,不仅本身未形成完整的理论板块,而且也无法与民事诉讼理论中的其他“板块”进行整合,更无法用来指导司法实践。在我国当前的民事诉讼体制下,当需要判断一个案件是否属于重诉,当事人是否合格,如何处理诉的合并、分离、变更和放弃等问题时,当需要确定审理裁判的对象和范围的时候,法官完全可以不理会已方的极为粗糙的几个民事诉讼法法律条文,而径直凭着自己的感觉作出自认为八九不离十的决断。
(二)任何一种理论都有其生长的土壤,我国学者要构建自己的民事诉讼标的理论,也必须认真考虑我国的具体国情,包括社会现实和理论现实。社会现实包括当前世界范围内的发展趋势、潮流和时代主题,我国现阶段政治、经济、社会、文化等方面的一些情况,如建立政治文明对我国整个法律体系的影响,等等。理论现实,既要关注法学理论的现实,也要关注法学以外学科,如哲学、经济学等学科的理论现实,因为所有的学科都是相通的,都是对人类生活的阐释,只是其侧重点不同而已。就作为民事诉讼的理论基础来讲,我们在构建诉讼标的理论时应当考虑到我国现行民事诉讼法的指导思想、民事诉讼法的基本任务、民事诉讼法的适用范围等。要立基于上述现实,在弄懂外国诉讼标的理论后有选择地进行移植。
此外,我国的民事司法实践也要为创建科学的民事诉讼标的理论作出贡献,要强化“程序公正”意识,彻底改变法院“重实体、轻程序”的观念和做法,逐步实行规范化、精密化司法。
四、对构建我国民事诉讼标的理论的一些设想
在构建我国民诉标的理论时,必须考虑我国的现实国情,如当事人的法律意识和法官的素质并且要注意同民事诉讼理论体系其他板块的协调性。笔者对构建我国民事诉讼标的理论体系的设想如下。
(一)诉讼标的理论研究方法
黑格尔曾经说过:“要理解一个伟大的意义,本身需要有宽广的视野。”要理解民事诉讼的伟大意义,当然也需要宽广的视野。就我国民事诉讼法学界以往的研究来说,存在着视野狭小、思维单一的弊端,往往只是局限于民事诉讼这一个范围,与民事司法实践结合不够,也没有从保障人权这个变化的视野来进行研究。除了要注意程序法和实体法相结合外,笔者以为,还应当重视以下方法。
1.当事人程序基本权保障角度
二战以后,有关宪法和民事诉讼程序关系的学术讨论开始成为民事诉讼法学界的世界级课题,正确理解宪法和民诉法的关系,对于维护合理和公正的法律程序以及丰富人们的法律生活将起到极其重要的现实意义和深远的历史意义[6]。 从现代国家的公共职能立场出发,审判权的意义主要在于保障当事人的诉权和程序基本权,我们在对诉讼标的进行研究时,也必须将保障当事人的程序基本权问题作为根本出发点,无论是在理论的构造还是在司法实践中对具体问题的处理都是如此。
2.理论和实践相结合
长期以来,我国的法学研究脱离了司法实践,脱离了我国的政治、经济、文化、民族传统和法律意识等国情去抽象地研究理论问题。其结果就是要么无法深入,形成体系,要不就是“食洋不化”, 照抄照搬国外的理论。 诉讼标的理论的研究也是如此。
3.抽象与具体相结合
构建一个宏大精致的理论是每一位学者的梦想,然而这是一件十分困难的事情,对民事诉讼法学这样的传统学科来说尤其如此。因此,笔者以为,除了要从我国的具体国情出发对外国相关理论进行借鉴以外,还必须结合司法实践就相关问题进行具体深入的研究。民事诉讼法学发展到今天,要进行“大破大立”已是十分艰难,因此,研究的方向应是紧密结合实践,对实践中新出现的问题作出理论说明。
4.要注意整个民事诉讼理论体系的整合性
一些学者在进行研究时,往往只是局限于某个领域,这在实体法领域有时还勉强行得通,但在诉讼法领域肯定是不行的。诉讼法理论体系中的任何一个“板块”都直接牵连到其他“板块”,要将其中一个抽出来进行单独研究是不可能的。因此,在进行诉讼标的理论研究工作时,我们务必要将之同诉权理论、当事人理论、以及既判力理论等紧密联系起来。否则,构建出来的诉讼标的理论单独看上去似乎很美,但却同整个民诉理论体系相抵触。
(二)各种类诉诉讼标的识别
1.对于给付之诉和确认之诉采用旧实体法说,以实体法律关系和实体法上的权利的主张来定义和识别诉讼标的。其理由如下:
第一、采用旧实体法说便于法院裁判。按照这种学说,法院只需就当事人提出的实体法律关系或者实体权利主张进行审理裁判,其审理范围非常明确,诉讼程序的进行也因而较为流畅,这对我国法官素质不高的国情尤其适合。
第二、便于当事人攻击防御。当事人的攻击防御应当集中于原告所主张的权利或者法律关系,要做到目标集中,这在我国公民法律水平不高、诉讼技能欠缺的情况下,可以避免诸多法律概念和理论的困扰,也可以避免因法律知识的欠缺而导致败诉。
第三、既判力的客观范围明确。按照此说,法院的裁判是以原告主张的具体的权利或者法律关系为对象的,其裁判的既判力自然也仅仅及于该项已经过审理裁判的权利或者法律关系。
2.对于给付之诉、确认之诉和变更之诉应分别界定其诉讼标的的识别标准。此外,因为诉讼功能不同,第一审、第二审和再审程序的诉讼标的也应分别定义和识别,“诉讼标的统一概念否认说”值得借鉴。
3.对于变更之诉和消极的给付之诉,以诉的声明及其形成原因作为识别标准。
因为这两种诉属于诉讼上的形成权和司法消极地权利确认,具有“对世权”的性质,诉的提起者即使对该诉讼不具有现实的利益,但只要有间接的利益,就应当赋予其诉权。所以,这类诉讼即使无实体法依据,也必须给予司法保护,其诉讼标的应当由诉的声明和事实理由共同确定。
4.规定在某些情况下采新实体法说
新实体法说在我国的司法实践中,曾经发挥过积极作用——尽管并非法官们有意采用,如追加某些类似的必要共同诉讼人,更换非正当事人等做法,虽然其中职权主义色彩较浓,但确实有着良好的法律效果和社会效果。笔者以为,这些做法有必要继续坚持,有必要通过民事诉讼立法把过去职权主义制度下表现为新诉讼标的理论的某些做法肯定下来,还应当在某些情况通过判决效力的扩张来解决这一学说带来的诉讼不经济问题。应当鼓励反诉的提起。同时,应当根据新诉讼标的理论改革我国的代表人诉讼制度,而不是搞各个击破,以社会安定为由防止和阻拦公民提起集团诉讼。

注释:

印发清远市城市规划区土地及房屋征收补偿安置办法(试行)的通知

广东省清远市人民政府办公室


印发清远市城市规划区土地及房屋征收补偿安置办法(试行)的通知

清府办〔2012〕48号


清远经济开发区管委会、清城区人民政府,市政府各部门、各直属机构:

《清远市城市规划区土地及房屋征收补偿安置办法(试行)》已经2012年4月16日市政府常务会议审议通过,现印发给你们,请遵照执行。施行过程中遇到的问题,请迳向市住房和城乡建设局反映。







二○一二年六月十五日





清远市城市规划区土地及房屋征收补偿安置办法(试行)



第一章 总则

第一条 为加强本市城市规划区土地及房屋征收与补偿安置管理,维护公共利益,保障被征收土地及房屋所有权人的合法权益,根据《中华人民共和国土地管理法》、国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》等相关法律法规,结合本市实际,制定本办法。

第二条 本办法中的城市规划区是指清远市城市总体规划所划定的规划区范围。

第三条 本市城市规划区因城市建设征收土地及房屋需要进行补偿和安置的,适用本办法。

第四条 土地及房屋征收补偿与安置遵循决策民主、实体和程序合法、结果公开、公平补偿的原则。

第五条 市人民政府统一领导、组织协调本市城市规划区土地及房屋征收工作。征收土地的,依照法定程序批准后,市人民政府组织实施。

市土地开发储备局负责组织市规划区内集体土地及其上房屋征收的具体工作;市土地开发储备局负责组织实施城市规划区国有土地的收购或置换。

清远经济开发区管委会受市人民政府委托,负责本辖区的集体土地及其上房屋征收补偿安置实施具体工作。

清城区人民政府受市人民政府授权,负责本辖区的土地和房屋征收补偿安置工作。

市城乡规划局负责组织编制城市规划区建设控制性详细规划;办理城市规划区建设用地规划许可手续;对城市规划区的违法、违章建筑进行认定并依法查处。

市国土资源局负责办理城市规划区的建设用地手续,依法办理城市规划区农用地转用和土地征收手续;负责城市规划区建设用地供应工作;负责组织拟订集体土地征地补偿安置方案。征地补偿、安置方案按程序报市政府批准后,由市国土资源局组织实施。

市住房和城乡建设局负责指导拟订国有土地上被征收房屋及其附着物的征收补偿方案。

市发展改革、财政、审计、民政、农业、计划生育、卫生、公安、劳动、社保、工商、教育、城市综合管理等有关部门应当在各自的职责范围内互相配合,共同做好城市规划区土地和房屋征收工作。

第二章 一般规定

第六条 因征收迁入的居民与迁入地原居民在就业、培训、医疗、社会保障等公共服务方面享有同等待遇,按属地原则在迁入地参加城乡居民合作医疗保险。

因征收农村集体土地所涉及需纳入被征地农民养老保险的人数及金额,按照《清远市被征地农民基本养老保险暂行办法》(清府办〔2010〕5号)及相关文件政策规定执行。

第七条 被征收土地或房屋的居民迁出原地后的义务教育入学,征收之时可一次性选择六年内继续在原户籍所在地按原招生办法入学或在迁入户籍所在地教育行政部门划片招生的就近学校入学。

第八条 对符合城市或农村居民最低生活保障条件的低保户,且仅有一处建筑面积不足50平方米的住房,被征收人选择产权调换又无力结算差价的,经有关部门认定后,按照建筑面积50平方米的住宅房屋进行安置。但超出原建筑面积部分,产权归人民政府所有。

第九条 计算被征收房屋补偿面积的依据,一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准;房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的,除有证据证明房屋登记簿确有错误外,以房屋登记簿为准。

第十条 根据被征收房屋的建造时间和办理建房手续的不同情况,分别按以下三种方式进行补偿。

(一)经国土及规划部门认定,有合法用地手续和规划报建手续的建筑,根据房屋征收决定或征地方案公告之日被征收房屋市场评估价值给予补偿;未超过批准期限的临时建筑,按照建筑重置成本结合剩余使用期限与批准使用期限的比率、成新给予补偿(但在临时用地上修建永久性的建筑物、构筑物及其他设施的情形除外)。

经国土及规划部门认定,用地手续和报建手续不合法的建筑或超过批准期限的临时建筑,不予补偿。

(二)因历史原因造成建房手续不齐全的建筑,在具体的征收项目方案中,根据具体情况确定处理方法。

第十一条 对评估确定的被征收房屋价值有异议的,可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的,可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

第十二条 房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的,通过多数决定、随机选定等方式确定。

第三章 国有土地上房屋征收

第一节 征收程序

第十三条 为保障国家安全,促进国民经济和社会发展等公共利益的需要,有下列情形之一,确需征收房屋的,由清城区人民政府作出房屋征收决定:

(一)国防和外交的需要;

(二)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要;

(三)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;

(四)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;

(五)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要;

(六)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

第十四条 依照本办法第十三条规定,确需征收房屋的各项建设活动,应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城改建,应当纳入国民经济和社会发展年度计划。未纳入国民经济和社会发展年度计划需新增的保障性安居工程建设和旧城改建项目,应由发改部门审核后,报同级人民代表大会审查和批准后纳入国民经济和社会发展年度计划。

第十五条 房屋征收部门或房屋征收实施单位应当及时对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织实施调查登记,被征收人应当予以配合。被征收人不予配合的,根据房屋产权档案进行登记。调查结果由房屋征收部门复核后在房屋征收范围内向被征收人公布。被征收人对调查结果有异议的,应当自调查结果公布之日起10个工作日内向房屋征收部门提出。房屋征收部门应当自收到异议之日起10个工作日内予以核实,并书面答复被征收人。

第十六条 房屋征收范围确定后,不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋;改变房屋用途;其他不当增加补偿费用的行为,违反规定实施的不予补偿。

房屋征收部门应当将本条第一款所列事项书面通知规划、国土、工商、住建、公安等有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限、范围、面积。暂停期最长不得超过一年。

第十七条 房屋征收部门拟定征收补偿方案并报同级人民政府。征收补偿方案应当包含的内容有:征收目的、范围、征收依据及项目概况;补偿安置政策;征收补偿预评估基准价格(估价时点为初步预定的征收决定公告日期);详细的安置方案(包括用于产权调换房屋的数量、地点、户型面积、结算办法和价格、交付时间等);补助奖励办法和标准;签约期限、过渡方式和过渡期限、搬迁期限以及拆除施工计划;需要明确的其他内容。

人民政府应组织有关部门对征收补偿方案进行论证并由人民政府在征收范围内及政府门户网站予以公布,征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。被征收人需提交意见的,应在征求意见期限内以书面形式向房屋征收部门提交。

第十八条 房屋征收部门汇总研究公众反馈的意见,并将征求意见情况和根据公众意见修改的情况报同级人民政府同意后由人民政府及时公布。

因旧城区改建需要征收房屋,50%以上被征收人书面认为征收补偿方案不符合国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的,经同级人民政府同意后,房屋征收部门组织由公众代表(人大代表、政协委员代表、社区(村组)代表、群众代表)及被征收人参加的听证会,并根据听证会情况修改方案。

第十九条 作出房屋征收决定前,应当开展社会稳定风险评估。社会稳定风险评估由政府组织征收部门按照社会稳定风险评估的有关规定进行,并由征收部门形成房屋征收社会稳定风险评估报告后上报同级人民政府。

房屋征收决定涉及被征收人户数在100户(含100户,一张产权证或公房租赁合同为一户,下同)以上的,作出房屋征收决定前,应当经同级人民政府常务会议讨论决定。

第二十条 政府作出房屋征收决定后应当及时在征收范围内及政府门户网站、公开发行的报纸上公告。公告内容包括:征收的目的和依据;征收的地点和范围;房屋征收补偿方案;房屋征收实施单位名称;达不成协议或者被征收房屋所有权人不明确的处理办法;行政复议、行政诉讼权利;索取房屋征收相关资料以及咨询地点;其他应当公告的事项。

政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。

国有土地上房屋被依法征收的,国有土地使用权同时收回。

第二十一条 被征收人对政府作出的房屋征收决定不服的,可以依法向上一级人民政府申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。

第二十二条 被征收人、房屋承租人向公安、邮政、电信、公用事业、教育等部门或者单位办理户口迁移、邮件传递、电话迁移、停水、停电以及转学、转托等手续的,相关部门或者单位应当依法按照有关规定办理。

第二节 补偿与安置

第二十三条 征收补偿安置原则:

(一)征收补偿安置采取货币补偿与产权调换两种方式,由被征收人在这两种方式中任选其一。

(二)临时建(构)筑物及辅助设施、厂房、仓库和行政事业单位的用房,原则上实行异地搬迁、货币补偿。

第二十四条 征收房屋对被征收人给予的补偿包括:被征收房屋价值的补偿;因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;因征收房屋造成停产停业的损失补偿。

人民政府制定补助和奖励办法,对被征收人给予补助和奖励。

第二十五条 被征收房屋货币补偿办法:

房屋的货币补偿金额在实施房屋征收时参照被征收房屋同地段类似房地产的市场价格,并综合考虑被征收房屋所在的区位级别、用途、建筑结构、楼层、面积、朝向等因素。被征收房屋的价值由具有相应资质的房地产价格评估机构按照住房和城乡建设部《国有土地上房屋征收评估办法》及有关规定评估确定。评估时点为房屋征收决定公告之日。

第二十六条 产权置换的有关规定:

房屋的产权置换,因不同地段、不同标准的回迁房屋成本、价值不同,以被征收房屋的权属证书和房屋登记薄所记载的面积为依据,结合被征收房屋的成新、结构、装修等情况,在实施房屋征收时可根据具体情况制定产权调换方案。

第二十七条 房屋征收部门对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

第二十八条 搬迁费、提前签约奖励费和水电总表、管道燃气、宽带网、电话迁移、有线电视迁移等设施的补偿,以及临时安置费、停产停业损失补偿费参照下列所列标准,依法制定具体项目的征收补偿和奖励方案:

(一)搬迁费参照本办法附件一《房屋征收补偿费、奖励费额参考标准》的第一项,依法制定具体征收项目的搬迁费方案。

(二)提前签约奖励费参照本办法附件一《房屋征收补偿费、奖励费额参考标准》的第二项,依法制定具体征收项目的提前签约奖励费方案。

(三)水电总表、管道燃气、宽带网、电话迁移、有线电视迁移等设施的补偿,参照本办法附件一《房屋征收补偿费、奖励费额参考标准》的第三项,依法制定具体征收项目的相应补偿方案。

(四)临时安置费参照本办法附件一《房屋征收补偿费、奖励费额参考标准》的第四项,依法制定具体征收项目的临时安置费方案。

被征收人选择房屋产权调换的,产权调换房屋交付前,被征收人使用房屋征收部门提供的周转用房,房屋征收部门不支付临时安置费。房屋征收部门提供的周转房使用面积原则应不少于被征收人房屋原使用面积。但经房屋征收部门与被征收人协商,被征收人同意使用房屋征收部门提供的小于被征收人房屋原使用面积的周转用房的,小于原房屋使用面积部分的临时安置费参照本办法附件一《房屋征收补偿费、奖励费额参考标准》第四项,依法制定具体征收项目的临时安置费补偿方案,给予被征收人货币补偿。

(五)停产停业损失补偿费。

因征收非住宅房屋造成停产停业损失的补偿,根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定,在停产停业过渡期内参照下列规定,依法制定具体征收项目的停产停业损失补偿费方案:

1.被征收人能够提供税务部门出具应纳税所得额凭证的,参照下列公式计算停产停业损失补偿:

停产停业损失补偿费=房屋征收公告发布前6个月由税务部门核定的税后利润之和÷6×停产停业期限(月)

2.被征收人不能提供税务部门出具的税后利润凭证,或者提供的税后利润凭证不能反映停产停业损失的,停产停业损失补偿根据被征收房屋权属登记用途、建筑面积参照本办法附件一《房屋征收补偿费、奖励费额参考标准》的第五项,依法制定具体征收项目的停产停业损失补偿费方案。

非住宅房屋被征收时闲置的,不给予停产停业损失补偿。

第二十九条 办证费用:

产权调换房屋,补偿面积与征收面积相符,且与原房屋产权证相符的,其办证费用由征收部门负责。补偿面积超出征收面积部分,办证费用按照有关部门规定的收费标准,由征收部门向被征收人收取,有关契证由征收部门统一办理。

第三十条 产权调换安置房屋的装修参照下列规定,依法制定具体征收项目的产权调换安置房屋装修方案:

(一)回迁安置房屋外墙按设计要求统一装修。征收部门负责水、电、燃气及有线电视报装及室外安装,回迁房室内用电安装至入户门口。

(二)住宅房内的墙体及天花为水泥灰沙批荡,地面为水泥沙地扫平层。

(三)住宅房屋安装入户大门

(四)回迁房给水安装到室内

第三十一条 被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,在补偿决定规定的期限内又不搬迁的,由作出房屋征收决定的人民政府依法申请法院强制执行。

第四章 集体土地及房屋征收

第一节 征收程序

第三十二条 市土地行政主管部门根据土地利用总体规划和土地利用年度计划以及城乡规划,拟定征地范围,依法发布征收土地预公告。

征收土地预公告内容主要包括拟征收土地的用途、位置、范围、面积、地类、补偿标准、安置途径等。

征收土地预公告有效期为两年。

在预公告期限内,除合法的结婚和出生入户外,暂停办理拟征土地范围内户口迁入与分户手续;未经批准,任何单位和个人不得在拟征地范围内新建、扩建、改建建(构)筑物、其他设施或者改变土地、房屋用途;不得抢栽、抢种、抢搭、抢建。

第三十三条 征收土地预公告发布后,由国土部门对拟征土地的权属、地类、面积以及地上附着物权属、种类、数量等现状进行调查登记,拟定征地补偿、安置方案,与被征地农村集体经济组织等相关权利人(以下简称权利人)协商土地补偿、安置等事宜。调查结果应当经权利人确认,权利人无正当理由拒不确认的,征地拆迁机构可以采取证据保全措施。

第三十四条 征地依法报批前,土地行政主管部门应当书面告知被征收农村集体经济组织、农民等权利人,对拟征土地的补偿标准、安置途径有申请听证的权利。权利人申请听证的,应当按照《国土资源听证规定》的程序和要求组织听证。

第三十五条 征收土地方案经依法批准后,市人民政府按规定发布征收土地公告。

征收土地方案经依法批准后,市土地行政主管部门根据经批准的征收土地方案,会同有关部门拟定征地补偿、安置方案,在被征收土地所在地的乡(镇)、村予以公告,听取被征收土地的农村集体经济组织和农民的意见。但如在征地报批前履行了告知、确认和听证程序并完成土地权属、地类、面积、地上附着物和青苗等确认及补偿登记的,可在征地报批的同时拟定征地补偿安置方案。征收土地方案经依法批准后,市土地行政主管部门按规定将征地补偿安置方案报市政府批准后,市政府依法发布征地补偿安置方案公告,并由市土地行政主管部门组织实施。

第三十六条 权利人对市土地行政主管部门拟定的征地补偿安置方案有异议要求听证的,应当在市土地行政主管部门拟定的征地补偿安置方案公告之日起10个工作日内向市土地行政主管部门提交书面申请。符合听证条件的,市土地行政主管部门应当举行听证会。

对市政府公告的征地补偿安置方案没有异议的,市土地行政主管部门按照征地补偿安置方案核算补偿费用,并按规定支付。

第三十七条 权利人对市人民政府发布的征地补偿安置方案有异议或不能签订征地补偿协议的,由清城区人民政府或清远经济开发区管委会协调。

经协调仍不能签订征地补偿协议的,清城区人民政府或清远经济开发区管委会应当将协调情况、处理意见,附具权利人提出的书面意见或意见的书面记载材料,以及相关的证据材料,报送市土地行政主管部门。

第三十八条 对征地补偿安置标准有争议、在规定时间内仍协商不成的,由批准征地的人民政府裁决。征地补偿安置费用按规定金额兑付给权利人后,权利人应交付土地,权利人拒绝交付土地的,由市土地行政主管部门向权利人发出限期交付土地通知书。

第三十九条 违反土地管理法律、法规,阻挠国家建设征用土地的,由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交出土地;拒不交出土地的,申请人民法院强制执行。

第二节 补偿安置

第四十条 本节所称被征收人是指被征收的集体土地及其上房屋、附着物的合法所有权人。

征收集体土地房屋补偿安置是征地补偿安置工作的组成部分。征收集体土地房屋的补偿安置标准,应当纳入征地补偿安置方案。

被征收人应当按要求向征收机构提供合法有效的用地、建房批准证件等证明材料,征收机构应当按规定向被征收人进行补偿。

第四十一条 被征收人已取得用地、建房批准证件,但征收土地预公告发布后,新房尚未建造完毕的,被征收人应当立即停止建设,具体补偿金额由有资质的评估机构按照有关评估办法和规定评估确定。

拆除批准使用期限内的临时建筑,其补偿金额计算标准为:

补偿金额=房屋重置价格×剩余期限÷批准使用期限。

第四十二条 本市城市规划区集体土地按照地理位置,以镇、街道办为单位划分为三个区域:

(一)第一区域土地类别为五类,包括凤城街办、洲心街办、横荷街办、东城街办的行政区域范围。

(二)第二区域土地类别为六类,包括石角镇、源潭镇、龙塘镇、银盏林场的行政区域范围。

(三)第三区域土地类别为七类,包括飞来峡镇行政区域范围。

第四十三条 征收集体土地,按照《清远市征收农村集体土地留用地管理实施细则(试行)》(清府办〔2010〕42号)的规定安排留用地,但符合下列情况之一的不再安排留用地,采取折算货币方式补偿:

(一)被征收集体土地,全部为旧村庄建设用地,且纳入“三旧”改造范围的;

(二)被征收土地农村集体经济组织选择折算货币补偿而放弃留用地安置的;

(三)被征收土地农村集体经济组织所属土地范围内,没有符合土地利用总体规划、城乡规划可供选址安排作为留用地的;

(四)被征收土地农村集体经济组织提出的留用地选址方案不符合土地利用总体规划或城市、乡镇规划确定的建设用地安排,在与市、县(市、区)人民政府充分协商仍不能达成一致的。

被征收集体土地,已经是集体所有性质的留用地,农村集体经济组织申请将该留用地征收为国有土地而使用的,不再安排留用地,也不折算货币补偿。

第四十四条 对被征收的集体土地上的住宅房屋,根据不同情况,实行以下三种方式之一予以补偿安置:

(一)根据土地利用总体规划和城乡规划,被征收房屋位于城市近期建设用地或中心城区范围内,属于 “城中村”改造的,实行公寓式住宅房屋结合商铺安置,原则在征收范围或与征收范围同类型的地段,按照被安置人口人均50平方米套内面积的住宅房屋和人均不超过15平方米套内面积的商铺安置,不再安排宅基地。并根据被征收房屋的结构、面积、装修等情况,参照本办法附件十三《集体土地上房屋建筑重置参考价格》依法制定具体征收项目的补偿方案,给予被征收人货币补偿。

被征收房屋位于城市近期建设用地或中心城区范围内,属于 “城中村”改造,但被征收人之前已享受过人均50平方米套内面积住宅房屋和人均不超过15平方米套内面积商铺安置的,征收房屋时,被征收人不再重复享受该项安置补偿。

(二)根据土地利用总体规划和城乡规划,被征收房屋位于城市近期建设用地或中心城区范围内,仍有农业生产的,可实行宅基地安置,并按照低层联排式房屋建设;被征收房屋位于城市近期建设用地或中心城区范围外,仍以农业生产为主的,实行宅基地安置。宅基地安置和低层联排式房屋建设必须按照规划部门审批的详细规划实施建设。

征收人根据被征收房屋的结构、面积、装修等情况,参照本办法附件十三《集体土地上房屋建筑重置参考价格》依法制定具体征收项目的补偿方案,给予被征收人货币补偿。

(三)货币补偿安置:被征收人选择货币补偿安置方式的,具体补偿金额由有资质的评估机构按照有关评估办法和规定评估确定。补偿评估价包括被征收房屋占用范围内的土地使用权(含建筑占地及附属设施配套用地)。

安置房屋及商铺折算货币补偿的,补偿标准由有资质的评估机构根据有关评估办法和规定评估确定。

第四十五条 对被征收集体土地上非住宅房屋,原则上实行货币方式补偿。

对被征收集体土地上临时建(构)筑物、附着物、零星建筑及辅助设施参照本办法附件六《临时建(构)筑物补偿参考标准》及附件九《零星建筑物及辅助设施补偿参考标准》,依法制定具体征收项目的临时建(构)筑物、附着物、零星建筑及辅助设施补偿方案。

第四十六条 征收集体土地上房屋,根据不同的安置方式分别给予临时安置费。

实行货币补偿安置方式的,一次性支付六个月临时安置费。

实行公寓式房屋安置的,在公寓房未交付前,临时安置费的支付自被征收房屋腾空交付拆除之月起至安置公寓房交付后三个月止。

实行宅基地安置方式的,支付不超过一年的临时安置费。

第四十七条 被征收人的房屋搬迁费、提前签约奖励费和临时安置费参照本办法第二十八条第(一)、(二)和(四)项的制定方法制定。

第四十八条 征收集体土地的补偿费包括土地补偿费、安置补助费及地上附着物、青苗补偿费。

土地补偿费、安置补助费参照本办法附件二《集体土地征收补偿参考标准》,依法制定具体征收项目的土地补偿费、安置补助费方案;青苗补偿费参照本办法附件三《集体土地农用地青苗补偿费参考标准》、附件四《竹、木、果树补偿参考标准一》、附件五《竹、木、果树补偿参考标准二》,依法制定具体征收项目的青苗补偿费方案。

苗补偿费及地上附着物补偿费按实际计算。

征收宅基地,不付给安置补助费。宅基地被征收的,应当保障被征收人的居住条件。

第五章 法律责任

第四十九条 相关城市规划区土地及房屋征收补偿安置部门及工作人员应认真履行职责。滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,由其所在单位或上级主管机关依法给予行政处分;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任;造成损失的,依法予以赔偿。

第五十条 采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁,造成损失的,依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予处分;构成违反治安管理行为的,依法给予治安管理处罚。

第五十一条 在实施市城市规划区土地及房屋征收补偿安置过程中,违反土地、建设、规划、财税、城市拆迁等法律、法规规定的,由有关行政部门依法予以处罚。

第五十二条 采取暴力、威胁等方法阻碍国家工作人员依法执行公务、构成违反治安管理行为的,由公安部门依照《治安管理处罚法》处理;情节严重构成犯罪的,依法追究其刑事责任。

对市城市规划区土地及房屋征收补偿安置中越权审批或者有其他违法审批行为的,由其所在单位或者上级主管部门给予有关责任人员行政处分;情节严重构成犯罪的,依法追究其刑事责任。

第五十三条 房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的,由发证机关责令限期改正,给予警告,对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款,对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款,并记入信用档案;情节严重的,吊销资质证书、注册证书;造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第六章 附 则

第五十四条 本办法所规定的土地及房屋征收补偿费用的参考标准,见本办法的附件。

市人民政府根据社会经济及城市建设发展情况,对本办法的附件所列的参考标准进行适时调整,并向社会公布。

第五十五条 其他补偿参考标准:

(一)迁坟参照附件七,依法制定具体征收项目的迁坟补偿方案。

(二)仓库厂房参照附件八,依法制定具体征收项目的仓库厂房补偿方案。

(三)绿化树移植参照附件十,依法制定具体征收项目的绿化树移植补偿方案。

(四)苗(花)圃、草场搬迁参照附件十一,依法制定具体征收项目的苗(花)圃、草场搬迁补偿方案。

(五)国有土地使用权的补偿参照清远市人民政府办公室2010年6月17日公布的《清远市国有土地使用权基准地价》(清府办函〔2010〕101号),依法制定具体征收项目的国有土地使用权补偿方案。

(六)集体土地上房屋征收的其他补偿参照附件十二,依法制定具体征收项目的其他补偿方案。

第五十六条 高速公路项目和交通水运工程的征地拆迁补偿参考标准由清远市人民政府、清城区人民政府另行制定并颁布。

第五十七条 本办法自公布之日起实施。手续齐备,已动工(包括已动工,但需要补征土地)的项目,补偿安置标准仍按原标准执行。本办法实施后,我市之前颁布的有关城市规划区改造的规范性文件与本办法表述不一致的,以本办法为准。

第五十八条 本办法由清远市住房和城乡建设局商有关部门负责解释。


附件一:

房屋征收补偿费、奖励费额参考标准

序号
费额名称
补偿参考标准

1
搬迁费
住宅
1000元/户·次;

非住宅
商业、办公、业务用房30元/平方米·次,生产用房40元/平方米·次。

2
提前签约奖励费
住宅,40元/户·日,非住宅,30元/平方米·日。

3
水电总表、管道燃气、宽带网、电话迁移、有线电视迁移等设施的补偿
1.被征收人单独安装的水电总表,由其自行拆除,并由征收单位按有关部门现行收费标准一次性给予全额补偿;

2.实行房屋产权调换的、被征收人原有的管道燃气、宽带网、电话、有线电视等设施,征收时不予补偿,由征收单位恢复安装,不另收费;

3.实行货币补偿的,原有的管道燃气、宽带网、电话、有线电视等设施、征收时按有关部门规定的现行收费标准予以补偿。

4
临时安置费
1.被征收人选择货币补偿的,临时安置补偿按照被征收房屋建筑面积一次性发放6个月,每月每平方米10元;

2.被征收人选择产权调换的,在过渡期内,临时安置补偿按照被征收房屋的建筑面积每6个月向被征收人发放一次(每6个月的第一个月发放,不足半个月的按照半个月计算,超过半个月的按一个月计算)。过渡期限在18个月以下的,每月平方米10元;过渡期限在19个月以上24个月以下的,每月每平方米11元;过渡期限在25个月以上的,每月每平方米12元。

3、因房屋征收部门的责任,超过过渡期限的,自逾期之日起,增发临时安置补偿。逾期1至3个月的每月增发50%;逾期4个月以上的,每月增发100%。

序号
费额名称
补偿参考标准

5
停产停业损失补偿费
工商部门登记为商业、服务业用途的,每月每平方米45元;登记为办公、生产用途的,每月每平方米30元;登记为仓储等其他用途的,每月每平方米20元。

前款用途的非住宅房屋,被征收人选择货币补偿的,一次性发放3个月停产停业损失补偿;选择房屋产权调换的,对被征收人按月计发停产停业损失补偿。停产停业期限不足1个月的,按1个月计算。







附件二:

集体土地征收补偿参考标准

单位:元/亩

地类
第一区域
第二区域
第三区域

土地补偿及安置补助费
土地补偿及安置补助费
土地补偿及安置补助费

农用地
养殖水面
40500
36467
32870

耕地
39000
35100
31635

园地
30000
27000
24338

林地
13734
12400
10800

未利用地
12000
10800
9750


附件三:



集体土地农用地青苗补偿费参考标准



单位:元/亩

地 类
补偿参考标准
备 注

水田
2200


菜地
3000


鱼塘
3000


旱地、林地
2000


园地
4000






















附件四:

竹、木、果树补偿参考标准一

项 目
规 格
单 价
说 明

蕉树
高度50cm以下
4元/棵
被征竹、木、果树按规定期限由原业主自行砍伐和搬迁(不得索取砍伐费),材料归其所有。逾期不砍伐不搬迁的,由拆迁单位砍伐,材料归拆迁单位。

高度50.1cm—1.5m(未结果)
5元/棵

高度50.1cm—1.5m(结果)
21元/棵

高度1.5m以上(未结果)
12元/棵

高度1.5m以上(结果)

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