防止沥青中毒办法

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关于房产中介欺诈行为分析

金泽清


摘要：
随着上海房地产市场的不断发展，上海房产中介市场也在日益壮大。人们通过房产中介咨询、购买、出售、租赁房产已经是很普遍的现象。房产中介在房产交易中的地位日益上升。据有关部门统计本市约50％的新建商品房销售和90％的二手房买卖是通过房地产中介企业实现的。本文通过对房地产中介市场的详细了解，其中存在的主要欺诈行为有：
1. 以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。
2. 从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。
3. 无照经营、超越经营范围和非法异地经营。
4. 房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。
5. 房地产经纪组织滥用自己的优势地位，利用格式合同对相对人作出不合理、不公正的规定。
6. 房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续。
7. 各类房地产广告信息、内容中未标注忠告语，以及未经登记发布房地产印刷品广告。
这些行为损害了消费者直接的经济利益，并且间接损害了国家利益，扰乱了房地产市场正常的操作、运行秩序。如何防范并解决这些问题，笔者提出了些建议：
在房产交易场所通过发放宣传单提醒购房者，注意区别居间合同与行纪合同中这两种行为。购房前认真索取中介机构的营业执照、执业资格证书等证件；对于所谓的“可转换产权房”应当向房产管理部门咨询了解该房产的真实情况并且在合同中约定中介方如果提供情况不实应当负责的赔偿责任。对于房产中介方的广告、店堂招贴等宣传资料上，凡标明符合合同要约要件的内容，视为要约作为合同的附件，一并写入合同中，以此约束相对方。达成协议后，对办理产权过户手续，购房者应当本人亲自办理，以避免产权无法过户风险等


一、目前房产中介发展现状
随着上海房地产市场的不断发展，上海房产中介市场也在日益壮大。上海市房产中介企业已迅速发展到了8万余家，人们通过房产中介咨询、购买、出售、租赁房产已经是很普遍的现象。
为了加强房地产中介服务管理，维护房地产市场秩序，保障房地产活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，对房地产中介服务进行了定义：房地产中介是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。包括了以下——
1. 房地产咨询，是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。
2. 房地产价格评估，是指对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营活动。
3. 房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。
房产中介在房产交易中的地位日益上升。据有关部门统计本市约50％的新建商品房销售和90％的二手房买卖是通过房地产中介企业实现的。可以说大部分的房产交易行为是通过中介机构进行，中介机构沟通买卖双方起到了一个桥梁的重要作用。
尤其在私人之间的房屋买卖中（即二手房转让），由于很多买方与卖方互相不认识、不了解，可以说信用无从谈起：买方担心给了钱，拿不到房；卖方担心买方不是一次性支付全部款项（如要办理银行贷款），分几次支付，会不会拖泥带水拖延付款等等。这时，房产中介机构出现，中介方是以单位的名义出现，并且经过国家行政部门的审批，具备经营资格。买卖双方就可以将中介方作为第三方来沟通信息，调停买卖双方之间的争执；而且买卖双方需要办理产权转让等手续，更需要中介机构提供专业意见、协助办理。因此房产中介的产生与发展正是我们社会经济发展所需要的。但是，由于房产中介行业进入门槛相对不高，因此也就良莠不齐，大多数中介机构奉公守法、诚实经营、在帮助消费者购置产业提供了优质服务。但也有不少不良中介机构存在了欺诈行为，侵犯消费者的合法权益。笔者所在所知道的中介欺诈行为进行具体分析。

二、房产中介市场现实存在的欺诈行为
1. 以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。
委托人一般分两种：房产开发企业和私有房产权人（自然人）房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。 受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况。 受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房。
同样，自然人委托房产中介机构销售商品房的也应当参照上面开发企业委托的方法办理。同时根据商品房销售管理办法 （２００１年３月１４日建设部第３８次部常务会议审议通过 自２００１年６月 １日起施行）第二十八条规定： 受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。
从法理上说，房产中介机构主要是房产经纪人，对委托购房和销售的客户之间是一种居间合同行为，而不是表面上的行纪行为。经纪人应当在销售商品房时提供：房源信息、销售价格外，表明收取佣金，即按房产成交价格的3%~5%之间提取佣金。
而现实上，很多房产经纪向购房者提出“包销”，即所销售的房产统一报价，说价格已经包括佣金，或者误导购房者“免佣金”。实际上购房者与售房者之间很难了解到真实的出售价格。其中的差价由房产经纪赚得，也就是所谓的“赚差价”，这明显违反了上述法律规定。

2. 从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。
上海市房屋土地管理局《关于禁止成套独用住房使用权买卖的通知》沪房地交(1999)0786号规定：“三、各类经纪中介服务机构不得从事成套独用住房使用权买卖的居间介绍、代理和提供咨询等业务；不得挂牌、展示、提供或利用房地产网站、刊物等信息载体登载成套独用住房使用权买卖信息。”
目前，上海可进入市场买卖交易的房屋既有产权性质的房屋，也在使用权性质的房屋，这里的使用权房屋是指"不可售公房"也就是指不能按照房改政策购买的公房。由于权属性质不同，其市场价格及法定的权利义务有较大区别。
区分拟购房屋的权属性质，应以验看凭证为准。有房地产权利证书（或房屋权利证书）的即为产权性质房屋，凭证为公有房屋租赁凭证的即为使用权性质。可售公房是上海市房改售房政策引出地房屋属性概念。是指：上海的房改政策规定，职工（原承租人）可按房改售房的价格及优惠政策出资购买的产权的房屋。是指"成套独用"的原公有住房。
现行法规不允许可售公房以使用权的性质进入市场买卖，可售公房买卖必须按照先由承租人按房改售房政策办理完毕买房手续后，再以产权的性质卖给购房人的程序操作。这就是人们通常说的"二步并一步走"的政策。
按照《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》 (1999年4月22日中华人民共和国建设部令第69号发布 自1999年5月1日起施行) 第五条 已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用住房可以上市出售 ，但有下列情形之一的已购公有住房和经济适用住房不得上市出售：
（1）以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的；
（2）住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的；
（3）处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的；
（4）产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的；
（5）已抵押且未经抵押权人书面同意转让的；
（6）上市出售后形成新的住房困难的；
（7）擅自改变房屋使用性质的；
（8）法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。
根据上海市房屋土地管理局、上海市住房制度改革办公室二OOO年四月二十七日颁发的《公有住房出售中有关问题的处理意见》中对关于公有住房出售的范围界定为：
（1） 由部队或其他系统单位职工免租使用的房管部门所有的独用成套公有住房，可以出售。
海南省人民政府


海南省人民政府关于印发《海南省行政事业单位银行帐户管理规定》的通知
海南省人民政府


通知
各市、县、自治县人民政府，省政府直属各单位：
根据省政府第26次常务会议和《中共海南省委办公厅、海南省人民政府办公厅转发〈关于清理检查海南省行政事业单位资金帐户的实施方案〉的通知》（琼办发〔1999〕16号）精神，为了规范和加强我省行政事业单位银行帐户和资金管理，1999年6月28日省政府第35
次常务会议审议通过了《海南省行政事业单位银行帐户管理规定》，现印发给你们，请遵照执行。

海南省行政事业单位银行帐户管理规定
第一条 为了规范和加强行政事业单位银行帐户和资金管理，根据《中华人民共和国预算法》、《国务院关于加强预算外资金管理的决定》（国发〔1996〕29号）和国家有关法律、法规及财务规章制度的规定，结合本省实际，制定本规定。
第二条 本规定适用于本省各级行政机关、实行预算管理的其他机关和党群组织以及各类国有事业单位（以下简称行政事业单位）的各类资金银行帐户的管理。
无财政拨款、行政事业性收费和罚没收入的经营性事业单位不适用本规定。
第三条 行政事业单位银行帐户的设立，由行政事业单位提出申请，按财务管理体制上报同级财政主管部门审批，严格控制设立银行帐户的数量。海口市乡（镇）行政事业单位银行帐户的设立上报所在区财政主管部门审批，其他市、县乡（镇）行政事业单位银行帐户的设立上报市、县
财政主管部门审批。
财政主管部门的银行帐户设立报同级人民政府审批。
除省财政主管部门与中国人民银行海口中心支行外，其他任何部门和单位均不得擅自规定或指定银行帐户的设立事项。
第四条 行政事业单位只能设立一个基本帐户，其他银行帐户的设立要视工作情况而定。有行政事业性收费、基金收入任务的行政事业单位可申请设立行政事业性收费、基金收入汇缴的过渡帐户（只收不支）；有基建工程项目的行政事业单位，可申请设立基建银行帐户。当这些银行帐
户的设立条件消失时，行政事业单位应及时向开户行申请销户，并报财政主管部门备案。
同类性质的资金应合并设立银行帐户，不得分设。不同性质的资金也要尽量合并设立银行帐户，并设置明细分类帐，分别核算。
第五条 行政事业单位银行帐户必须设立在国有商业银行（包括交通银行），不得设立在其他银行和非银行金融机构。
第六条 行政事业单位向规定的银行申请设立银行帐户应符合以下条件：
（一）设立帐户的行政事业单位必须具有法人资格；
（二）同级财政主管部门对帐户设立的批准文件（经营性事业单位要提供同级财政主管部门出具的证明）；
（三）中国人民银行规定的设立银行帐户的其他要求。
不同时具备以上条件的，银行不得为其开户。
行政事业单位内不具有法人资格的机构不得设立银行户头，银行也不得接受其开户申请。
第七条 行政事业单位银行帐户必须以具有法人资格的行政事业单位的名义开设，并预留以下印鉴：一是单位公章或财务专用章；二是法定代表人章或其授权的代理章。
行政事业单位不得以个人名义公款私存。
第八条 行政事业单位银行帐户一律归口单位财务部门统一管理，统一建帐：
（一）行政事业单位银行帐户统一由本单位的财务部门到规定的银行开设；
（二）行政事业单位银行帐户资金的收付通过本单位财务部门统一与银行办理；
（三）银行帐户资金的收付帐务处理统一由本单位财务部门负责办理；如有必要，行政事业单位的其他业务管理机构可以在本单位财务部门的指导下记辅助帐。
第九条 行政事业单位应建立内部监督制约机制，对财务会计人员进行合理分工，印鉴保管人员、到银行转款的人员、记帐人员不得由一人兼任，并建立健全内部稽核制度。
第十条 各级财政主管部门应对同级行政事业单位银行帐户的设立情况进行登记，建立行政事业单位银行帐户档案。有条件的，应实行计算机管理。
第十一条 行政事业单位银行帐户的设立和管理情况必须接受财政主管部门、中国人民银行、审计部门、监察部门的监督和检查，有关开户银行应给予积极的配合，如实提供有关情况。
第十二条 行政事业单位、银行和非银行金融机构违反本规定，视其情节轻重，分别给予以下处理：
（一）根据财政主管部门的处罚决定由开户银行撤销违规开设的银行帐户；
（二）由财政主管部门或上级主管部门停拨有关单位预算经费、预算外专户资金和其他财政专款；
（三）由监督检查部门责令纠正，给予通报批评；
（四）由监督检查部门派出检查组进行检查，依照财政、金融法规对违规单位和个人追究经济责任，追究有关领导和责任人员的行政责任；触犯刑律的，提请司法机关追究刑事责任。
第十三条 本规定由海南省财政厅会同中国人民银行海口中心支行负责解释。
第十四条 本规定从发布之日起施行。



1999年7月29日