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安徽省阜阳市人民政府


关于印发《阜阳市经济适用住房管理实施细则》和《阜阳市廉租住房保障管理实施细则》的通知


各县、市、区人民政府，市政府各部门、各直属机构：

《阜阳市经济适用住房管理实施细则》和《阜阳市廉租住房保障管理实施细则》已经2008年3月25日市政府第23次常务会议研究通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。


二○○八年三月二十八日





阜阳市经济适用住房管理实施细则



第一章 总 则

第一条 为落实经济适用住房制度，保护当事人合法权益，根据建设部等7部委《经济适用住房管理办法》（建住房〔2007〕258号）等规章和文件规定，结合我市实际，制定本细则。

第二条 本细则所称经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。

本细则所称城市低收入住房困难家庭，是指阜阳城区范围内，家庭收入、住房状况等符合市人民政府规定条件的家庭。

第三条 阜阳市城区经济适用住房的建设、供应、使用及监督管理，应当遵守本细则。

第四条 市人民政府根据经济社会发展水平、居民住房状况和收入水平等因素，确定经济适用住房建设目标、建设计划、建设标准、供应范围和供应对象等，并组织实施。

第五条 市房地产管理部门为市经济适用住房主管部门，负责研究提出经济适用住房建设和供应意见建议，并根据土地利用总体规划、城市总体规划，编制经济适用住房建设发展规划和年度计划，提请市政府研究确定；负责颍州区范围内经济适用住房项目招标管理、建设管理、销售与售后管理工作，负责颍州区、颍东区、颍泉区、阜阳经济技术开发区经济适用住房建设管理的监督工作。颍泉区、颍东区房改部门和阜阳经济技术开发区建设部门为辖区经济适用住房管理部门，负责辖区经济适用住房建设管理工作；颍州区房改部门负责辖区经济适用住房具体管理工作。

市发展改革部门会同有关部门，依据本市经济适用住房发展规划和项目年度计划，编制年度建设投资计划；负责经济适用住房建设项目立项审批、年度建设计划的审核、报批和下达。

市建设主管部门负责经济适用住房建设的质量监督、核发施工许可证和施工管理等工作。

市城市规划部门负责经济适用住房建设项目的选址，核发建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。

市国土资源部门负责经济适用住房建设项目用地预审、征地报批、土地供应等工作。

市财政部门负责经济适用住房建设中政府投入资金的安排、审核、拨付、管理和监督工作。

市物价部门负责经济适用住房销售价格的审批和监督管理工作。

市监察部门负责监督市相关业务主管部门和各区政府在经济适用住房建设、供应和管理中依法履行职责的情况。

第六条 经济适用住房建设规模、项目布局和用地安排由市人民政府在解决城市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划中予以明确。纳入国民经济与社会发展规划和住房建设规划，及时向社会公布。



第二章 优惠和支持政策



第七条 经济适用住房建设用地以划拨方式供应，纳入本市年度土地供应计划，在申报年度用地指标时单独列出，确保优先供应。

第八条 经济适用住房建设项目按国家政策规定免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。经济适用住房项目外配套基础设施建设费用，由政府负担。经济适用住房建设单位可以以在建项目作抵押向商业银行申请住房开发贷款。

第九条 购买经济适用住房的个人向商业银行申请贷款，除符合《个人住房贷款管理办法》规定外，还应当出具市房地产管理部门或颍泉区、颍东区房改部门、阜阳经济技术开发区建设部门准予购房的核准通知。

购买经济适用住房可提取个人公积金和优先办理住房公积金贷款。

第十条 经济适用住房的贷款利率按有关规定执行。

第十一条 经济适用住房的建设和供应应当严格执行国家规定的各项税费优惠政策。

第十二条 严禁以经济适用住房名义取得划拨土地后，以补交土地出让金等方式变相进行商品房开发。



第三章 建设管理



第十三条 经济适用住房应当统筹规划，合理布局，配套建设，充分考虑城市低收入住房困难家庭对交通等基础设施条件的要求，合理安排区位布局。

第十四条 经济适用住房单套建筑面积控制在60平方米左右，具体由市人民政府根据当地经济发展水平、居民生活水平、住房状况、家庭结构和人口等因素，确定经济适用住房建设规模和各种套型的比例，并进行严格管理。

第十五条 经济适用住房建设按照政府组织协调、市场运作原则，可以实行项目法人招标的方式，选择具有相应资质和良好社会责任的房地产开发企业实施；也可以由市人民政府以及颍泉区、颍东区人民政府、阜阳经济技术开发区管委会确定的经济适用住房管理实施机构直接组织实施。

第十六条 经济适用住房的规划设计和建设必须按照发展节能省地环保型住宅的要求，严格执行《住宅建筑规范》等国家有关住房建设的强制性标准，采取竞标方式优选规划设计方案，做到在较小的套型内实现基本的使用功能。积极推广应用先进、成熟、适用、安全的新技术、新工艺、新材料、新设备。

第十七条 经济适用住房建设项目峻工验收，由市政府组织有关部门按照规定进行。建设单位将验收情况按照国家和省、市的有关规定向相关部门备案。

经济适用住房建设单位对经济适用住房工程质量负最终责任。向买受人出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并承担保修责任，确保工程质量和使用安全。有关住房质量和性能方面的要求，应在建设合同中予以明确。

经济适用住房的施工和监理，应当采取招标方式，选择具有相当资质和良好社会责任的建筑企业和监理公司实施。

第十八条 经济适用住房项目可采取招标方式选择物业服务企业实施前期物业服务，有条件的也可以在社区居委会等机构的指导下，由居民自我管理，提供符合居住区居民基本生活需要的物业服务。

第十九条 经济适用住房建设单位应当对经济适用住房项目实行单独建账核算。市审计部门对经济适用住房项目实行专项审计，依法监督检查。



第四章 价格管理



第二十条 经济适用住房价格应当以保本微利为原则，实行政府指导价，销售价格由建设单位根据成本构成，向市物价部门申报，由市物价部门按照《安徽省经济适用住房价格管理办法》的规定核定销售基准价格。

第二十一条 经济适用住房的销售价格，应当以基准价格为基础，计算楼层、朝向差价。楼层、朝向差价按增减代数和为零的原则确定。

第二十二条 经济适用住房基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成。

开发成本包括以下内容：

（一）征地及拆迁安置补偿费等。按照法律、法规规定用于征用土地和拆迁补偿等所支付的费用；

（二）勘察设计和前期工程费。开发项目前期工作所发生的工程勘察、规划及建筑设计、施工通水、通电、通气、通路及平整场地等前期费用；

（三）房屋建筑安装工程费。列入施工图预（决）算项目的主体房屋建筑安装工程费，包括房屋主体部分的土建（含桩基）工程费、水暖电气等安装工程费及附属工程费；

（四）住宅小区基础设施建设费。在小区用地规划红线以内，与住房同步配套建设的住宅小区公共基础设施建设费，以及按政府批准的小区规划要求建设的不能有偿转让的非营业性公共配套设施建设费；

（五）管理费。按照开发成本第（一）项至第（四）项费用之和的2%计算；

（六）贷款利息。经济适用住房开发经营企业为经济适用住房建设筹措资金所发生的银行贷款利息支出，按当年人民银行公布的法定贷款平均利率和平均周期（7层及以上18个月，7层以下12个月），以开发成本第（一）项至第（四）项费用之和的40%计算；

税金依照国家法律法规规定的税目和税率计算。

利润按照不超过开发成本第（一）项至第（四）项费用之和的3%计算。

市、区人民政府直接组织建设的经济适用住房只能按成本价销售，不得有利润。

第二十三条 下列费用不得计入经济适用住房价格：

（一）住宅小区内经营性设施的建设费用；

（二）开发经营企业的办公用房、经营用房的建筑安装费用及应分摊的各种费用；

（三）与经济适用住房开发经营无关的集资、赞助、捐赠和其他费用；

（四）赔偿金、违约金、滞纳金和罚款；

（五）按国家规定已经减免及其他不应计入价格的费用。

第二十四条 经济适用住房建设单位应当将以下材料报经济适用住房管理部门备案：

（一）经济适用住房价格申报表和价格构成项目核算表；

（二）经济适用住房建设的立项、用地批文及规划、拆迁、施工许可证复印件；

（三）建筑安装工程预（决）算书及工程设计、监理、施工合同复印件；

（四）其他应当提供的材料。

第二十五条 经济适用住房销售价格经市物价部门审批后实行明码标价，任何单位和个人不得擅自提高。销售价格在项目开工前确定，不得超过公示的基准价格和浮动幅度，不得在标价之外收取任何未予标明的费用。经济适用住房价格确定后应当向社会公布。价格主管部门应依法进行监督管理。

第二十六条 经济适用住房实行收费明白卡制度。各有关部门收取项目费用时，必须填写价格主管部门核发的建设项目交费登记卡，写明收费项目、标准、收费依据、执收单位等内容，并签名。拒绝填写或不按规定要求填写的，经济适用住房建设单位有权拒交，并向市物价部门12358举报中心举报。

任何单位不得以押金、保证金等名义，变相向经济适用住房建设单位收取费用。

第二十七条 价格主管部门应当加强成本监审，全面掌握经济适用住房成本及利润变动情况，确保经济适用住房做到质价相符。



第五章 准入和退出管理



第二十八条 经济适用住房管理应当建立严格的准入和退出机制。经济适用住房由市人民政府按限定的价格，统一组织向符合购房条件的低收入家庭出售。

经济适用住房供应实行申请、审核、公示和轮候制度。经济适用住房申请、审核、公示和轮候的具体办法另行制定，并向社会公示。

第二十九条 城市低收入家庭申请购买经济适用住房，应同时符合下列条件：

（一）具有本市城镇户口；

（二）无房或现住房人均建筑面积低于市人民政府规定的住房困难标准；

（三）家庭人均年收入符合市人民政府划定的低收入家庭收入标准；

经济适用住房供应对象的家庭收入标准和住房困难标准，由市人民政府根据当地商品住房价格、居民家庭和城镇居民人均可支配收入、居住水平和家庭人口结构等因素确定，实行动态管理，每年1月31日前向社会公布。

第三十条 市、区经济适用住房管理部门应当向社会公布经济适用住房的房源情况，包括房型、套数、位置、价格及供应计划。经济适用住房供应当严格按照规定程序操作。

第三十一条 申请购买经济适用住房，按下列程序办理：

（一）符合条件的家庭由户主持本人身份证、户口簿、现住房产权或使用权凭证、实际居住证明、家庭成员收入证明、未参加过福利分房和购过政策性住房的证明以及其他需要提交的证明材料，向户口所在街道办事处提出书面申请，填写《阜阳市××区经济适用住房购买申请表》；

（二）街道办事处应当自收到申请材料之日起20日内，就申请人家庭收入、家庭住房面积是否符合规定条件采取入户调查、邻里访问以及信函索证等方式进行审核，申请人及有关单位、组织或者个人应当予以配合，如实提供有关情况。经审核符合申请条件的，在街道办事处和所在社区公开栏就申请家庭的人口、住房等情况进行公示，公示期限为15日，对公示无异议或异议不成立的，将审核意见和申请材料一并报区经济适用住房管理部门；

（三）区经济适用住房管理部门应当自收到申请材料之日起10日内，对申请人的家庭收入和住房面积等情况进行复核。经复核，符合规定条件的，由区经济适用住房管理部门公示，公示期限为15日；对经公示无异议或者异议不成立的，颍泉区、颍东区、阜阳经济技术开发区由区人民政府或管委会批准，作为经济适用住房供应对象，书面通知申请人，并在阜阳日报或颍州晚报等媒体上向社会公布，向市房地产管理部门备案。颍州区经济适用住房供应对象由区人民政府认定并报市房地产管理部门批准后，向社会公布；

颍州区经济适用住房建设和管理由市人民政府负责，经批准为颍州区经济适用住房供应对象的，由市房地产管理部门核发《阜阳市经济适用住房准购证》。申请人持《阜阳市经济适用住房准购证》，到指定的经济适用住房建设单位购买经济适用住房。

颍泉区、颍东区和阜阳经济技术开发区经济适用住房的建设和管理分别由区政府、管委会负责。被批准的经济适用住房供应对象，由区政府、管委会核发《阜阳市××区经济适用住房准购证》，到所在区指定的经济适用住房建设单位购买经济适用住房。

第三十二条 经济适用住房供不应求的，对供应对象实行轮候制。对领取《经济适用住房准购证》的申请人，分区域按其身份证号码随机摇号排序，向社会公示后，确定供应对象轮候顺序。

符合购买条件的军烈属、残疾人、市级以上劳动模范，可以优先购买经济适用住房。

第三十三条 符合条件的家庭，可以持准《经济适用住房准购证》购买一套与核准面积相对应的经济适用住房。购买面积原则上不得超过核准面积。购买面积在核准面积以内的，按核准的价格购买；超过核准面积的部分不得享受优惠，由购买人按照同地段同类普通商品住房的价格补交差价。

第三十四条 经济适用住房建设单位按照管理范围，须将销售方案（包括套数、面积、对象等）报市、区经济适用住房管理部门审核，未经审核的一律不得销售。未销售完的经济适用住房可以转入下年度销售。

经济适用住房建设单位应当在销售前到市房地产管理部门办理房屋销售有关手续。

市房地产管理部门应当提供销售经济适用住房规范的合同文本。

第三十五条 市房地产、国土资源管理部门在办理权属登记时，应当分别注明经济适用住房、划拨土地。

第三十六条 经济适用住房购房人拥有有限产权。

购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因各种原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。

购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应当按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款，具体交纳比例由市人民政府确定，政府可优先回购。

第三十七条　已经购买经济适用住房的家庭又购买其他住房的，原经济适用住房由政府按规定及合同约定回购。政府回购的经济适用住房，仍应用于解决低收入家庭的住房困难。

　　第三十八条　已参加福利分房的家庭在退回所分房屋前不得购买经济适用住房，已购买经济适用住房的家庭不得再购买经济适用住房。

　　第三十九条　个人购买的经济适用住房在取得完全产权以前不得用于出租经营。



第六章 单位集资合作建房



第四十条　距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业，在符合土地利用总体规划、城市规划、住房建设规划的前提下，经市人民政府批准，可以利用单位自用土地进行集资合作建房。参加单位集资合作建房的对象，必须限定在本单位符合市人民政府规定的低收入住房困难家庭。

第四十一条 单位集资合作建房是经济适用住房的组成部分，其建设标准、优惠政策、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定严格执行。单位集资合作建房应当纳入当地经济适用住房建设计划和用地计划管理。

第四十二条　任何单位不得利用新征用或新购买土地组织集资合作建房。各级国家机关一律不得搞单位集资合作建房。单位集资合作建房不得向不符合经济适用住房供应条件的家庭出售。

第四十三条　单位集资合作建房在满足本单位低收入住房困难家庭购买后，房源仍有少量剩余的，由市人民政府统一组织向符合经济适用住房购房条件的家庭出售，或由市、区人民政府以成本价收购后用作廉租住房。

第四十四条　向职工收取的单位集资合作建房款项实行专款管理、专项使用，并接受当地财政和经济适用住房主管部门的监督。

第四十五条　已参加福利分房、购买经济适用住房或参加单位集资合作建房的人员，不得再次参加单位集资合作建房。严禁任何单位借集资合作建房名义，变相实施住房实物分配或商品房开发。

第四十六条　单位集资合作建房原则上不收取管理费用，不得有利润。



第七章 监督管理



第四十七条 市、区经济适用住房管理部门要加强对已售经济适用住房的后续管理，切实履行职责，对已购经济适用住房家庭的居住人员、房屋的使用等情况进行定期检查，发现违规行为及时纠正。

第四十八条 市、区人民政府及其有关部门应当加强对经济适用住房建设、交易中违纪违法行为的查处。

　　（一）擅自改变经济适用住房或集资合作建房用地性质的，由相关部门按有关规定处罚。

　　（二）擅自提高经济适用住房或集资合作建房销售价格等价格违法行为的，由价格主管部门依法进行处罚。

　　（三）未取得资格的家庭购买经济适用住房或参加集资合作建房的，其所购买或集资建设的住房由经济适用住房主管部门限期按原价格并考虑折旧等因素作价收购；不能收购的，由经济适用住房主管部门责成其补缴经济适用住房或单位集资合作建房与同地段同类普通商品住房价格差，并对相关责任单位和责任人依法予以处罚。

第四十九条 对弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件，骗购经济适用住房或单位集资合作建房的个人，由市、区人民政府经济适用住房主管部门限期按原价格并考虑折旧等因素作价收回所购住房，并依照法律法规和有关规定追究责任。对出具虚假证明的，依法追究相关责任人的责任。

第五十条 　国家机关工作人员在经济适用住房建设、管理过程中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法依纪追究责任；涉嫌犯罪的，移送司法机关处理。

　　第五十一条　任何单位和个人有权对违反本办法规定的行为进行检举和控告。



第八章 附 则



第五十二条 各县（市）人民政府可以参照本细则执行。

第五十三条 本细则下发后尚未销售的经济适用住房，执行本细则有关准入和退出管理、价格管理、监督管理等规定；已销售的经济适用住房仍按原有规定执行。此前已审批但尚未开工的经济适用住房项目，凡不符合本细则规定的，应按本细则做相应调整。

第五十四条 本细则由市房地产管理部门负责解释。

第五十五条 本细则自发布之日起执行。市人民政府2005年9月2日下发的《阜阳市经济适用住房管理实施细则》（阜政发 〔2005〕45号）同时废止。





阜阳市廉租住房保障管理实施细则



第一章 总 则



第一条 为完善廉租住房制度，逐步解决阜阳城区低收入家庭的住房困难，依据建设部等9部委《廉租住房保障办法》（建设部第162号令），结合我市实际，制定本细则。

第二条 阜阳城区低收入住房困难家庭廉租住房保障管理，适用本细则。

阜阳城区范围内，居住户口、家庭收入、住房状况等符合市人民政府规定条件的城市低收入住房困难家庭，可按照本细则规定享受廉租住房保障。

第三条 廉租住房保障对象、工作目标、保障措施，由市人民政府在解决阜阳城区低收入家庭住房困难的发展规划及年度计划中，予以明确，并纳入本级国民经济与社会发展规划和住房建设规划。

第四条 市房地产管理部门为我市住房保障主管部门，负责全市廉租住房保障监督管理工作。

颍州区、颍泉区、颍东区房改部门和阜阳经济技术开发区建设部门为辖区住房保障部门，负责辖区内廉租住房保障的具体管理工作。

发展改革、监察、财政、民政、国土资源、城市规划、物价、统计、税务、金融管理等部门按照职责分工，负责廉租住房保障的相关工作。



第二章 保障方式



第五条 廉租住房保障方式实行货币补贴和实物配租相结合。

货币补贴是指市、区人民政府向申请廉租住房保障的城市低收入住房困难家庭发放租赁住房补贴，由其自行承租住房。

实物配租是指市、区人民政府向申请廉租住房保障的城市低收入住房困难家庭提供住房，并按照规定标准收取租金。

实施廉租住房保障，主要通过发放租赁补贴，增强城市低收入住房困难家庭承租住房的能力，也可通过新建和收购等方式，增加廉租住房实物配租的房源。

第六条 市人民政府根据当地家庭平均住房水平、财政承受能力以及城市低收入住房困难家庭的人口数量、结构等因素，以户为单位确定廉租住房保障面积标准。

第七条 采取货币补贴方式的，补贴额度按照城市低收入住房困难家庭现住房面积与保障面积标准的差额、每平方米租赁住房补贴标准确定：

（一）低收入住房困难家庭货币补贴额度为：（保障面积标准―家庭人均现住房建筑面积）×自然户家庭人数×租赁补贴标准。

（二）低保住房困难家庭货币补贴额度为：保障面积标准×家庭保障人数×市场平均租金。

现保障面积标准确定为人均住房建筑面积10平方米及以下。

现住房建筑面积为受理核查时该住房困难家庭的自有住房面积。

现低保家庭保障人数是由当地民政部门核定的低保困难家庭的实际人数。

第八条 城市低收入住房困难家庭每平方米租赁住房补贴标准由市人民政府根据当地经济发展水平、市场平均租金、城市低收入住房困难家庭的经济承受能力等因素确定。

对城市居民最低生活保障家庭，按照当地市场平均租金确定租赁住房补贴标准。

市场平均租金由物价部门会同住房保障主管部门测定。

第九条 采取实物配租方式的，配租面积为城市低收入住房困难家庭现住房面积与保障面积标准的差额。

实物配租的住房租金标准实行政府定价。实物配租住房的租金，按照配租面积和市人民政府规定的租金标准确定。对城市居民最低生活保障家庭，可以免收实物配租住房中住房保障面积标准内的租金。



第三章 保障资金及房屋来源



第十条 廉租住房保障资金来源包括：

（一）年度财政预算安排的廉租住房保障专项资金；

（二）提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额；

（三）土地出让净收益中安排的廉租住房保障资金；

（四）政府的廉租住房租金收入；

（五）中央和省财政廉租住房保障专项补助资金；

（六）社会捐赠及通过其他渠道筹集的资金。

第十一条 提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额，应当全部用于廉租住房建设。

土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例，不得低于10%。

政府的廉租住房租金收入应当按照国家财政预算支出和财务制度的有关规定，实行收支两条线管理，专项用于廉租住房的维护和管理。

第十二条 实物配租的廉租住房来源主要包括：

（一）政府新建、收购的住房；

（二）社会捐赠的住房；

（三）腾退的公有住房；

（四）其他渠道筹集的住房。

第十三条 廉租住房建设用地，应当在土地供应计划中优先安排，并在申报年度用地指标时单独列出，采取划拨方式，保证供应。

廉租住房建设用地的规划布局，应当考虑城市低收入住房困难家庭居住和就业的便利。

廉租住房建设应当坚持经济、适用原则，提高规划设计水平，满足基本使用功能，应当按照发展节能省地环保型住宅的要求，推广新材料、新技术、新工艺。廉租住房应当符合国家质量安全标准。

第十四条 新建廉租住房，应当采取配套建设与相对集中建设相结合的方式，主要在经济适用住房、普通商品住房项目中配套建设。

新建廉租住房，应当将单套的建筑面积控制在50平方米以内，并根据城市低收入住房困难家庭的居住需要，合理确定套型结构。

配套建设廉租住房的经济适用住房或者普通商品住房项目，应当在规划设计条件和用地规划、国有土地划拨决定书或者国有土地使用权出让合同中，明确配套建设的廉租住房总建筑面积、套数、布局、套型以及建成后的移交或回购等事项。

第十五条 廉租住房建设免征行政性收费和政府性基金。

鼓励社会捐赠住房作为廉租住房房源或捐赠用于廉租住房的资金。

政府或经政府认定的单位新建、购买、改建住房作为廉租住房，社会捐赠租住房房源、资金，按照国家规定的有关税收政策执行。



第四章 申请与核准



第十六条 申请廉租住房保障的家庭应当同时具备下列条件：

（一）家庭成员中至少有1人具有城区居民常住户口；

（二）家庭人均现住房建筑面积低于市政府当年公布的保障面积；

（三）家庭人均收入低于市政府公布的低收入家庭标准；

（四）家庭成员之间有法定的赡养、抚养或者有民政部门认定的扶养关系。

第十七条 申请家庭现住房面积是指家庭成员拥有的私有住房或者承租的公有住房面积。

第十八条 申请廉租住房保障，按下列程序办理：

（一）申请廉租住房保障的家庭，应当由户主向户口所在地街道办事处提出书面申请；

（二）申请人应当真实填写《阜阳城区廉租住房申请表》，并如实提交下列材料的原件和复印件：

1．家庭成员户口簿、身份证；

2．申请人工作单位或居住地社区出具的家庭成员收入和家庭住房情况证明；

3.有效的城镇居民最低生活保障金领取证；

4.合法有效的家庭成员之间的赡养、抚养和扶养关系的证明；

5.烈属、孤老、残疾的，需提供合法有效证明；

6.家庭现居住房屋的权属证明、家庭主要成员及住房的现场照片；

7.其他有关材料。

（三）街道办事处应当自受理申请之日起20日内，就申请人的家庭收入、家庭住房状况是否符合规定条件进行核实，提出初审意见，并在街道办事处和居住社区公示栏内张榜公示，公示期限不少于15日，公示无异议或异议不成立的，将初审意见和申请材料一并报送区人民政府住房保障部门；

（四）区住房保障部门应当自收到申请材料之日起10日内，就申请人的家庭住房状况是否符合条件规定提出审核意见，并将符合条件的申请人的申请材料转同级民政部门；

（五）同级民政部门应当自收到申请材料之日起10日内，就申请人的家庭收入是否符合规定条件提出审核意见，并书面反馈同级住房保障部门。

（六）经审核，家庭收入、家庭住房状况符合规定条件的，由区住房保障部门在区人民政府网站上或以其他方式予以公示，公示期限为15日；对经公示无异议或异议不成立的，报区人民政府批准，作为廉租住房保障对象予以登记，书面通知申请人，并在阜阳日报或颍州晚报向社会公开登记结果，报市住房保障主管部门备案。

经审核，不符合规定条件的，区住房保障管理部门应当书面通知申请人，并说明理由。申请人对审核结果有异议的，可以向本级人民政府或上级住房保障主管部门申诉。

第十九条 区住房保障管理部门、民政等有关部门以及街道办事处、居委会可以通过入户调查、邻里访问以及信函索证等方式对申请人的家庭收入和住房状况等进行核实。申请人及有关单位和个人应当予以配合，如实提供有关情况。

第二十条 区住房保障部门应当综合考虑登记的城市低收入住房困难家庭的收入水平、住房困难程度和申请顺序以及个人申请的保障方式等，确定相应的保障方式及轮候顺序，并向社会公开。

对已经登记为廉租住房保障对象的城市居民最低生活保障家庭，凡申请租赁住房货币补贴的，应当优先安排发放补贴，做到应保尽保。

实物配租应当优先面向已经登记为廉租住房保障对象的孤、老、病、残等特殊困难家庭，城市居民最低生活保障家庭以及其他急需救助的家庭。

第二十一条 对轮候到位的实物配租低收入住房困难家庭，区住房保障管理部门应当按照已确定的保障方式，与其签订租赁住房补贴协议或者廉租住房租赁合同，予以发放租赁住房补贴或者配租廉租住房。

发放租赁住房补贴和配租廉租住房的结果，在区人民政府网站上或以其他方式予以公布。

第二十二条 区人民政府批准登记的住房保障对象，所需货币补贴资金由区人民政府向市人民政府报告，由市住房保障主管部门会同市财政部门审核，报市人民政府审批。市、区财政按一定的比例拨付补贴资金。

颍州区实物配租的廉租住房由市住房保障主管部门负责建设、管理。颍泉区、颍东区、阜阳经济技术开发区实物配租的廉租住房由各区政府和开发区管理管委会负责建设、管理。

第二十三条 租赁住房补贴协议应当明确租赁住房补贴额度、停止发放租赁住房补贴的情形等内容。

廉租住房租赁合同应当明确下列内容：

（一）房屋的位置、朝向、面积、结构、附属设施和设备状况；

（二）租金及其支付方式；

（三）房屋用途和使用要求；

（四）租赁期限；

（五）房屋维修责任；

（六）停止实物配租的情形，包括承租人已不符合规定条件的，将所承租的廉租住房转借、转租或者改变用途，无正当理由连续6个月以上未在所承租的廉租住房居住或者未交纳廉租住房租金等；

（七）违约责任及争议解决办法，包括退回廉租住房、调整租金、依照有关法律法规规定处理等；

（八）其他约定。



第五章 监督管理



第二十四条 市住房保障主管部门应当会同有关部门，加强对廉租住房保障工作的监督检查，并公布监督检查结果。

市、区人民政府每年向社会公布城市低收入住房困难家庭廉租住房保障情况。

第二十五条 区住房保障部门应当按户建立廉租住房档案，并采取定期走访、抽查等方式，及时掌握城市低收入住房困难家庭的人口、收入及住房变动等有关情况。

第二十六条 已领取租赁住房补贴或者配租廉租住房的低收入住房困难家庭，应当按年度向所在地街道办事处如实申报家庭人口、收入及住房等变动情况。

街道办事处可以对申报情况进行核实、张榜公布，并将申报情况及核实结果报区住房保障部门。

区住房保障部门应当根据城市低收入住房困难家庭人口、收入、住房等变化情况，调整租赁住房补贴额度或实物配租面积、租金等；对不再符合规定条件的，应当停止发放租赁住房补贴，或者由承租人按照合同约定退回廉租住房。

第二十七条 城市低收入住房困难家庭不得将所承租的廉租住房转借、转租或者改变用途。

城市低收入住房困难家庭违反前款规定或者有下列行为之一的，应当按照合同约定退回廉租住房：

（一）未如实申请家庭收入、家庭人口及住房状况的；

（二）家庭人均收入连续1年以上超出当地廉租住房政策确定的收入标准的；

（三）因家庭人数减少或住房面积增加超出保障标准和保障条件的；

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票据法对空白票据态度演变的初步研究

石化东

【内容提要】各国票据立法和司法实践中基于对善意持票人合法权益的保护和对票据交易秩序的维护,促进商品经济和金融事业的发展,在原则上规定欠缺绝对应记载事项的票据应归于无效的同时,或承认或明确规定了空白票据制度。但理论上对空白票据制度的研究，尤其是对空白票据制度的历史演变还远远不够。本文尝试着对空白票据制度的历史演变作些粗浅探究。
【关键词】空白票据 空白票据制度 态度演变 完善

一、 空白票据及空白票据制度

空白票据,又称空白授权票据,是指出票人签发票据时,有意识地将票据上法定绝对应记载的事项不记载完全,留待持票人以后补充的票据。包括预留收款人的空白票据、预留出票日的空白票据、预留票据到期日的空白票据、预留票据金额的空白票据等。空白票据是大陆法系票据法上的称谓(日本票据法上称其为白地手形),英美法系票据法称“未完成票据” (ｉｎｃｏｍｐｌｅｔｅｉｎｓｔｒｕｍｅｎｔ)。从票据法理上看,只要构成票据就不得留有空白,因此,“空白票据”这一术语本身即存在矛盾,故称“未完成票据”似更妥贴。⑴
在票据产生之初,各国票据法都不承认空白票据。因为承认空白票据,是与票据记载的严格性以及票据的文义性、要式性相违背的⑵。票据为严格的要式证券,各国票据法一般都规定,票据欠缺法定的绝对应记载事项,除法律另有规定外,为无效票据。对此,我国《票据法》第二十二、七十六、八十五条,也有明文规定。然而,经济实务中,出票人有时候在出票时基于某种需要,常将其签发的欠缺部分票据记载事项的空白票据交付并授权收款人补记。如作为原因关系的债务由于其金额、清偿期尚未确定,债务人签发票据只能不记载金额和到期日,授权他人于确定时再予补记。⑶
因此,各国票据法和司法实践基于对交易秩序的维护和对善意持票人合法权益的保护,在原则上规定票据欠缺法定的绝对应记载事项应归于无效的同时,规定或是承认空白票据的效力,从而形成空白票据制度。

二、对空白票据态度的演变

（一）概述
在票据产生初期,各国为避免票据流通的不安全,都不承认空白票据的存在。例如,日本的票据法始于明治十五年的汇票本票条例,次为明治三十二年商法第四编票据章则均不承认空白票据。此旧法对于空白票据均未设任何规定。旧中国票据法中也没有关于空白票据的规定。我国台湾票据法于１９６２年５月２８日修正前亦不承认空白票据的效力。因为承认空白票据,是与票据记载的严格以及票据的文义性、要式性相违背的。⑷而且,票据上的绝对应记载事项如果不记载,票据当事人之间的权利义务就无从确定,票据关系亦无法确立。
空白票据的出现及其长期存在,完全是基于市场经济发展的需要,实践中,为了满足票据关系人之间交易上的需求,对于票据上部分应记载的事项,有时因签发票据时难以确定,或不想及时确定,如在交易双方当事人之间订立了定期合同时,只有结算后才能得知其交易差额;又如各国票据立法都对于即期票据,即见票即付的票据规定了持票人得提示付款的期限,而票据关系人之间出于交易上的原因,一时难以确定提示付款日期,或为了摆脱该项期限规定的限制,不想即时确定提示付款日期时,通常都由出票人签发欠缺票据金额或收款人名称等法定绝对应记载事项的空白票据给收款人,约定由收款人及其委托人在能确定有关欠缺记载事项的事实时,补充记载该有关绝对应记载事项,使之成为完全的票据。
这些情况表明:发行和流通空白票据由于社会经济实践的需要,而逐渐成为一种根深蒂固和越来越多的票据利用方式,尽管对票据流通秩序造成冲击,这种禁而不止的状况反映了票据法不适应票据实践的性质。如果票据法不对空白票据作出相应规范,设置相应规则,票据法就没有完整地设立票据秩序,不能满足票据实践的需要。⑸
因此,各国票据立法和司法实践中基于对善意持票人合法权益的保护和对票据交易秩序的维护,促进商品经济和金融事业的发展,在原则上规定欠缺绝对应记载事项的票据应归于无效的同时,或承认或明确规定了空白票据制度,从而形成了票据法上的空白票据制度,并使该法律制度最终得到了世界民商事立法的普遍认可.
（二）大陆法系的有关规定
大陆法系对空白票据的态度是显而易见的：
1、《日内瓦统一汇票本票法》第１０条规定:“汇票于发票时欠缺应记载事项,经补充记载完成,而其补充不符合原订协议时,付款人不得以此对抗执票人。但执票人以恶意或有重大过失取得汇票者,不在此限。”《日内瓦统一支票法》第１３条也有类似的规定。
2、《德国汇票本票法》第１０条规定的空白票据,如将在支付时尚不完整的汇票以违反已达成协议的方式填写完整,不能以不遵守该协议为理由对抗持票人;但持票人以非善意取得该汇票或在取得汇票时有重大过失者,不在此限。《德国支票法》第１３条亦有相同的规定。
3、《日本汇票本票法》第１０条规定:“于未完成而发行的汇票上补充与原来约定不同的内容时,不得以其违反约定对抗执票人。但执票人因恶意或重大过失取得汇票时,不在此限。”《日本支票法》第１３条也有相同的规定。上述规定没有积极地赋予票据关系人签发空白票据的权利,但事实上已承认了空白票据制度的存在。我国台湾省《票据法》第１１条第１款规定:“欠缺本法所规定票据上应记载事项之一者,其票据无效。但本法别有规定者,不在此限。”台湾学者多认为此为空白票据的规定。
（三）英美法系的有关规定
英美法系国家对于空白票据的规定则更为明确：
1、如《美国统一商法典》第３-１２５条规定:“证券的内容显示,在签发时就有意使其成为票据时,如在任何必要部分未记载完全时即已签名,在记载完全前不得行使票据权利,但在依照所赋予的授权记载完全后,则与记载完全的票据具有同一效力。”
2、《英国汇票和本票法》第２０条规定:“(一)……经签名的空白格式,为使其作成汇票而经由签名人交付的,因利用该发票人或承兑人或背书人的签名,故应将该空白格式视作表现授权而予以填写使其成为完整的汇票,该汇票具有金额……在同样方式下,欠缺其他实质事项的汇票,汇票占有人享有表面授权,应填入其认为适当而被省略的事项。(二)由于任何这类票据完成时应具有强制性以便对抗票据完成前的任何关系人,所以须在合理期间内严格遵照所赋予的权限填写完成,为此目的而称的合理期间属于事实问题。如果任何这类票据在完成后流通到票据正当持有人手中的,该票据在其持有时应完全有效,并应认定该票据是在合理期间内严格遵照所赋权限填发的。”
英美两国票据法的上述规定表明:其不仅广泛地认可空白票据,而且在空白票据补充记载的要求上也甚为宽松,所有的空白票据都可以成为来人式票据。使收款人一栏的记载空白到底。⑹

三、我国对空白票据的态度及其完善

（一）我国对空白票据的相关规定
我国票据法仅规定和承认空白支票这一形式。对汇票、本票不允许签发空白票据授权他人补充。《票据法》第８６条规定:“支票上的金额可以由出票人授权补记,未补记前的支票,不得使用。”第８７条第１款规定:“支票上未记载收款人名称的,经出票人授权,可以补记。”《上海市票据暂行规定》也只认可空白支票,第７４条规定:“没有记载完全而签发的支票,在依照本规定第７１条规定的应记载事项补齐后,为有效票据。支票的债务人不得以该票据原来没有记载完全为理由,对抗持票人。由上可见,空白支票为我国法律所认可,行为人作空白支票签发的,为有效行为。持票人经出票人授权,在空白支票上作补充记载,该补齐的票据,为有效票据。
然而,由于长期的思想偏见和我国司法实践的某些失误,导致有的学者及从事金融、司法实践的同志对我国《票据法》及《上海市票据暂行规定》上述关于空白支票的规定有着不正确认识和理解。如:我国的票据法虽然没有明确禁止签发空白票据,但是从银行结算管理的角度,是禁止开具空白支票的。例如中国人民银行《关于不得签发空白支票的补充规定》要求‘健全内容管理制度,禁止开具空白支票’;应该认为,签发空白转账支票是违法的。”⑺
在作为我国基本法律之一的《票据法》已经十分明确地肯定空白支票合法性、有效性的情况下,尚以中国人民银行的行政性规章为依据来认定空白支票存在的违法性,不能不说是一个理论认识上的偏差。
（二）我国的现行制度需要完善
很显然,我国票据法不承认或不允许发行、流通空白汇票和空白本票,而仅允许支票发行有限空白票据,与日内瓦统一票据法系和英美法系各国或地区先进的票据立法有着明显的差距。我国票据法的这一规定存在显而易见的不足之处:
第一,我国《票据法》第八十六条规定:“支票上的金额可以由出票人授权补记,未补记前的支票,不得使用。”可见,我国《票据法》肯定了预留票据金额的空白支票。但此处“不得使用”一词含义不明,究竟是指收款人或者记载收款人的持票人不得经背书方式转让支票权利,还是指持票人在未填补前不得提示付款。学理上认为,不得使用的含义仅为不得提示付款⑻。我国《票据法》第八十七条规定:“支票上未记载收款人名称的,经出票人授权,可以补记。”可见,我国《票据法》肯定了预留收款人的空白支票。但此处“名称”一词,似乎有排除自然人之意,就票据法体系而言,此处的“名称”一词应包含有自然人之姓名。
第二,我国《票据法》对预留出票日的空白票据未有明确规定,但应借鉴英国《票据法》、美国《统一商法典》相应规定,视为赋予持票人填补权,使持票人有较充裕、较自由的提示付款时间。
第三,如前两项所述,我国票据法已规定和承认了空白支票,而上引的中国人民银行规定则相反,在两者发生抵触的情形下,根据法理,作为下位法、具有行政规章性质的人民银行规定应认定为无效。即在我国,签发特定内容空白的支票为合法行为。但须说明的是,我国《票据法》并未承认预留票据到期日的空白支票,该法第九十一条规定:“支票限于见票即付,不得另行记载付款日期。另行记载付款日期的,该记载无效。”⑼
第四，《票据法》第８６条、第８７条第１款规定均仅局限于支票,没有扩及到汇票、本票,如果实践中出空白汇票和空白支票,是一律认定其无效抑或能类推适用该两条规定?对此,在法律和司法解释尚未明确的情况下,将是无所适从;
第五，该两条规定对空白票据的态度不够明朗,从而在很大程度上限制了空白票据的适用范围和使用流通。由于我国票据法对空白票据所持的慎重态度,以致无论在理论上还是实践中对于空白票据的相关法律问题都缺乏统一的认识。因此,空白票据的有关原理,对完善我票据立法和票据的金融、司法实践仍有着重要的意义.
综上所述，我国的空白票据制度应该顺应国际发展潮流，借鉴大陆法系和英美法系的相关规定。以便更好的适应我国的社会主义市场经济，给商事活动带来便利，更好的繁荣市场，这是符合各方面利益的。



注释: