秦皇岛市规范性文件制定与备案规定
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秦皇岛市规范性文件制定与备案规定
河北省秦皇岛市人民政府办公厅
秦皇岛市人民政府办公厅关于印发《秦皇岛市规范性文件制定与备案规定》的通知
秦政办〔2011〕67号
各县、区人民政府，开发区、北戴河新区管委，市政府各部门：
《秦皇岛市规范性文件制定与备案规定》已经市政府同意，现印发给你们，请遵照执行。
二○一一年四月二十五日
秦皇岛市规范性文件制定与备案规定
第一条 为提高规范性文件质量，健全规范性文件制定程序，推进依法行政，根据《河北省规范性文件制定规定》，结合我市实际，制定本规定。
第二条 本规定所称规范性文件，是指本市的行政机关或者具有管理公共事务职能的组织（以下统称制定机关）依据法定权限和程序制定公布的，涉及公民、法人或者其他组织权利义务,具有普遍约束力的行政管理性文件。
第三条 本市规范性文件的立项、起草、审查、决定、公布、备案和监督，适用本规定。
第四条 下列机关可以制定规范性文件：
（一）市、县（区）人民政府及其办公厅（室），乡镇人民政府；
（二）县级以上人民政府工作部门；
（三）法律、法规授权的具有管理公共事务职能的组织。
市、县（区）人民政府为完成某项任务而设立的议事协调机构、临时机构以及政府工作部门的内设机构、派出机构、临时机构，不得制定规范性文件。
第五条 市、县（区）人民政府及其工作部门（含省以下实行垂直管理的部门和法律、法规授权具有管理公共事务职能的组织，下同）负责本级政府和本部门规范性文件的制定工作。
县级以上人民政府法制机构负责本级政府以及政府工作部门规范性文件的合法性审查工作和下级人民政府规范性文件备案审查工作。县级以上人民政府工作部门的法制机构负责本部门规范性文件的合法性初审工作。
第六条 规范性文件的制定应当遵循下列原则：
（一）依照法定职权和程序；
（二）体现法制统一和政令畅通；
（三）保障公民、法人或者其他组织的合法权益；
（四）坚持权力和责任相统一；
（五）精简、效能、规范、公开。
第七条 规范性文件不得规定下列内容：
（一）设定行政许可、非行政许可审批、行政处罚、行政强制措施、行政事业性收费和征收、减免税费等事项；
（二）设定涉及地方保护和行业保护的事项；
（三）增设公民、法人或者其他组织的义务，增加影响公民、法人或者其他组织权利的事项；
（四）其他违反法律、法规、规章规定的事项。
第八条 市人民政府可以根据行政管理工作的需要，制定规范性文件立项工作计划，也可以根据实际需要即时立项。
第九条 规范性文件由制定机关组织起草，可以请有关专家参加或者委托有关专家负责起草工作。起草规范性文件应当广泛听取有关部门、组织和行政管理相对人及专家的意见。相关部门对规范性文件草案内容存有较大分歧意见的，起草部门应当进行协商，协商不成的，报本级人民政府协调或者裁定。
第十条 规范性文件涉及政府重大投资项目、重大公共基础设施、公用事业价格调整、企业改制、土地征用、房屋拆迁、环境保护、教育医疗、社会保障制度改革等公共利益或者与人民群众切身利益密切相关的事项，起草部门应当组织进行社会风险评估。
第十一条 制定规范性文件实行合法性审查制度。市、县（区）政府或者工作部门制定的规范性文件，应当在提交审议决定前，由本级政府法制机构或者本部门法制机构进行合法性审查。
市、县（区）人民政府工作部门制定规范性文件，应当在公布前报送本级政府法制机构进行合法性审查，公布后15日内报送备案。
县级以上人民政府和乡镇人民政府制定的规范性文件，应当在公布后15日内向上级人民政府报送备案。
市人民政府列入立项工作计划的规范性文件，可以参照《河北省地方政府立法规定》规定的程序进行审查。
第十二条 政府工作部门报送政府法制机构对规范性文件进行合法性审查，应当提交下列材料：
（一）报送审查的公函和部门法制机构初审意见函；
（二）规范性文件草案的起草说明和纸质、电子文本；
（三）法律、法规和规章等依据；
（四）征求意见或者进行社会风险评估的有关材料及有关参考资料。
第十三条 规范性文件的起草说明应当包括下列内容：
（一）制定的必要性和可行性；
（二）法律、法规和规章的有关规定；
（三）拟解决的主要问题以及采取的主要措施；
（四）采纳有关部门、专家或者社会公众意见情况。
进行社会风险评估的，应当说明评估结果采纳情况。
第十四条 政府法制机构对部门报送的规范性文件草案进行合法性审查时，需要报送部门补充提供有关材料或者说明情况的，报送部门应当按要求提供；需要补充征求其他有关部门意见的，有关部门应当在规定时间内以书面形式向政府法制机构反馈意见。
第十五条 政府法制机构应当对规范性文件的下列内容进行合法性审查：
（一）是否超越制定机关的法定职权或者法律、法规、规章的授权范围;
（二）是否与法律、法规、规章相抵触;
（三）是否违反本规定第七条的规定；
（四）是否符合规范性文件制定程序；
（五）其他需要审查的内容。
第十六条 政府法制机构应当在收到符合本规定第十二条 规定的材料之日起15个工作日内，完成对部门报送规范性文件的合法性审查工作。对有特殊情况不能在规定期限内审查完成的，经政府法制机构主管负责人批准，可以延长10个工作日，并将延长的理由告知起草部门。政府法制机构未在规定期限内提出书面审查意见的，视为审查通过。
规范性文件合法性审查需要进行调查研究、召开论证会、听证会或者退回部门修改的，所需时间不计算在本条规定的期限内。
对应对重大突发公共事件、执行上级行政机关的紧急命令或者立即施行临时性措施、保障公共安全和重大公共利益等紧急情况制定的规范性文件，应当在收到送审稿后立即进行审查。
除列入立项工作计划的规范性文件外，政府法制机构对于本级政府交付进行合法性审查的规范性文件，应当在7个工作日内完成审查工作。有具体时间要求的从其要求。
第十七条 政府法制机构完成对规范性文件合法性审查后，应当根据下列不同情况提出书面审查意见：
（一）对规范性文件的内容符合有关法律、法规、规章规定的，提出内容合法的意见；
（二）对规范性文件的主要内容违反有关法律、法规、规章规定的，提出不予制定的意见；
（三）对规范性文件制定条件尚不成熟或者相关部门对规定的主要制度存在重大分歧意见且经协调无法达成一致意见的，提出暂缓制定的意见；
（四）对违反第七条规定的，提出取消相关内容的意见；
（五）对语言不规范、存有法律常识性错误的，提出修改完善的意见。
第十八条 报送部门收到政府法制机构的书面审查意见后，应当根据审查意见对规范性文件进行修改。
报送部门对政府法制机构的审查意见有异议的，应当自收到审查意见之日起5个工作日内,以书面形式提出协商意见。协商不成的，报本级人民政府裁决。
第十九条 上级人民政府对下级人民政府报送备案审查的规范性文件，参照第十五条规定进行审查并予回复。
第二十条 政府规范性文件由本级人民政府常务会议审议通过或者经主管负责人、主要负责人决定。
部门规范性文件由部门办公会议审议通过或者经主管负责人、主要负责人决定。
第二十一条 规范性文件由制定机关主要负责人签署公布施行。
公布规范性文件，一般应当载明制定机关、文号、文件名称、发布日期、施行日期等内容。签署命令公布施行的规范性文件应当载明制定机关、序号、规范性文件名称、通过日期、施行日期、主要负责人署名和公布日期。
第二十二条 规范性文件应当自公布之日起30日后施行，但公告、通告以及其他公布后不立即施行将有碍法律、法规、规章执行或者不利于保障国家安全、重大公共利益的除外。
第二十三条 经政府法制机构合法性审查的政府工作部门规范性文件，由政府法制机构统一登记、统一编号、统一向社会公布。
未经登记、编号、公布的规范性文件不得作为行政管理的依据，公民、法人或者其他组织可以拒绝执行。
向社会公布规范性文件应当通过政府网站或者新闻媒体等方式。
第二十四条 规范性文件应当规定有效期。有效期最长不超过5年；标注“暂行”、“试行”的，有效期不超过2年。有效期满后规范性文件自行失效。制定机关认为需要继续施行的或者需要修改后继续施行的，应当重新经过审查、决定和发布程序予以继续施行。
第二十五条 市、县（区）人民政府应当依照信息公开的有关规定，及时公开现行有效的规范性文件内容，有条件的应当建立规范性文件数据库，方便公民、法人或者其他组织查询。
第二十六条 县级人民政府法制机构应当于每年1月15日前，将上年度本级人民政府规范性文件的合法性审查工作情况报市人民政府法制机构。
市人民政府法制机构应当于每年1月31日前，总结通报上年度全市规范性文件合法性审查工作情况，并将上年度本级人民政府和下级人民政府规范性文件的合法性审查工作情况汇总报省人民政府法制机构。
市、县（区）人民政府法制机构应当定期在政府网站或者当地新闻媒体上公布备案登记的规范性文件目录。
第二十七条 县级以上人民政府应当对所属工作部门和下级人民政府的规范性文件进行监督管理。
县级以上人民政府法制机构可以通过调阅、抽查制定机关的发文登记簿和有关文件的方式，对规范性文件报送审查和备案情况进行监督检查，制定机关应当予以配合。
第二十八条 公民、法人或者其他组织认为公布的规范性文件有违法内容的，可以向制定机关提出审查建议。制定机关应当在30个工作日内进行审查并书面答复。对答复意见有异议的，应当在15日内提出复查申请，属于各级人民政府制定的规范性文件可以向上一级人民政府法制机构提出；属于政府工作部门制定的规范性文件可以向本级人民政府法制机构提出。接到复查申请的人民政府法制机构应当在30个工作日内进行复查并书面答复。
第二十九条 规范性文件制定机关有下列情形之一的，由政府法制机构责令改正，给予通报批评，可以提请本级人民政府纠正或者撤销该规范性文件，并在政府网站上公告；情节严重的依法追究责任：
（一）未按规定报送合法性审查和备案的；
（二）未按审查意见修改的；
（三）未按规定向社会公布的。
第三十条 负责规范性文件审查的政府法制机构收到规范性文件不予审查或者对审查发现的违法问题不提出纠正意见的，由本级人民政府责令改正或者通报批评；情节严重的,依法追究责任。
第三十一条 本规定自2011年5月1日起施行，1991年10月3日制定公布的《秦皇岛市规范性文件制定程序暂行规定》同时废止。
湖南省实施《物业管理条例》办法
湖南省人民政府
湖南省实施《物业管理条例》办法
（2012年9月11日湖南省人民政府第114次常务会议审议通过 2012年11月27日湖南省人民政府令第262号公布 自2013年1月1日起施行）
第一章 总则
第一条 为了规范物业管理活动，维护业主、物业服务企业和其他物业相关人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律、法规，结合我省实际，制定本办法。
第二条 物业管理应当坚持以人为本，实行业主自治、专业服务与社区管理相结合的原则。
第三条 省人民政府住房和城乡建设行政主管部门负责全省物业管理活动的监督管理工作。市州、县市区人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
县级以上人民政府公安、民政、财政、环境保护、城乡规划、工商行政管理、质量技术监督、物价等有关部门按照各自职责，依法做好与物业管理相关的工作。
街道办事处、乡镇人民政府和社区居民委员会，指导、协调、监督物业管理工作。
第四条 县级以上人民政府应当采取措施，推动物业服务的社会化、专业化、市场化，促进物业服务行业发展。
物业服务行业协会应当加强行业自律，接受行业主管部门的业务指导，制定行业行为规范，督促物业服务企业和从业人员依法经营、诚信服务。
第二章 前期物业管理
第五条 物业管理区域的划分，应当以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础，并考虑建筑物规模、共用设施设备、社区建设和管理等因素。
第六条 新建物业出售前，建设单位应当将划定的物业管理区域向物业所在地的县市区人民政府房地产行政主管部门备案，并在商品房买卖合同中明示。
已经实施物业管理的区域，由物业服务企业向物业所在地的县市区人民政府房地产行政主管部门备案。
街道办事处、乡镇人民政府确定的物业管理区域，由街道办事处、乡镇人民政府向物业所在地的县市区人民政府房地产行政主管部门备案。
第七条 原物业管理区域分立或者合并的，应当经相关物业管理区域内已入住面积和已入住户数比例均达到50％以上的业主同意，由物业所在地的县市区人民政府房地产行政主管部门重新划分登记，并予以公告。
第八条 城乡规划、住房和城乡建设行政主管部门审查住宅建设工程项目的规划、设计，应当征求相关专业机构对配套建筑物、共用设施设备配置及建设标准的意见。
第九条 住宅建设工程项目交付使用前，建设单位应当按照项目合同的约定，配置物业管理用房和供水、供电、供气、供热、通信、网络、有线电视、邮政、消防，以及道路、园林绿化、垃圾转运、安全监控等共用设施设备及独立的计量器具，并在物业承接查验后，将前期物业服务合同、临时管理规约及物业查验情况报物业所在地的县市区人民政府房地产行政主管部门备案。
在物业管理区域内，共用设施设备的专业经管单位应当依法承担相关管线、设施设备的维修、养护责任，服务到最终用户，履行与业主签订的服务合同，保证服务质量。
第十条 新建物业的，建设单位应当配置物业管理用房，用于客服接待、项目资料保存、工具物料存放、值班备勤、业主委员会办公等事项。物业管理用房应当在房屋买卖合同中明示。
物业管理用房的所有权依法属于全体业主，未经业主大会同意，不得改变物业管理用房的用途。
第十一条 物业管理用房应当按照下列标准配置：
（一）建筑面积按照不少于建设工程项目总建筑面积2‰的比例配置，最少不低于50平方米；
（二）地面以上具备水、电、采光、通风等正常使用功能的独立成套装修房屋；没有配置电梯的物业管理用房，其所在楼层不得高于4层、低于1层。
市州人民政府房地产行政主管部门可以根据前款规定的物业管理用房标准，结合当地实际情况确定具体标准。
第十二条 物业管理区域内规划建设的车位、车库，建设单位可以附赠给业主；出售或者出租车位、车库的，业主享有优先权。利用业主共有的道路或者其他场地建设的车位，属于全体业主共有，建设单位不得附赠、出售或者出租。
车位、车库出售或者出租的，建设单位应当与业主签订买卖合同或者租赁合同。
车位、车库满足业主需求后剩余出租的，建设单位应当向全体业主公示，租赁合同期限最长不得超过6个月。车位、车库租赁合同复印件应当送交物业服务企业存档，业主、业主委员会及物业使用人有权查询。
第十三条 建设单位在与物业买受人签订物业买卖合同时，应当明示物业管理区域内规划建设的配套建筑物、共用部位、共用设施设备、物业管理用房、车位和车库的所有权或者使用权。
第十四条 住宅物业的建设单位应当在申请房屋预售许可证前，通过招标投标方式选聘具有相应资质的前期物业服务企业。分期开发项目的前期物业服务企业，应当具有承接项目开发总建筑面积的相应资质等级。
有下列情形之一的，经物业所在地的县市区人民政府房地产行政主管部门批准，可以采取协议方式选聘前期物业服务企业：
（一）投标人少于3人；
（二）多层物业总建筑面积少于3万平方米，或者单栋高层物业总建筑面积少于1万平方米，或者多层、高层混合物业总建筑面积少于2万平方米。
第十五条 鼓励物业服务企业提前介入项目开发建设。建设单位组织工程竣工验收和分户验收时，应当通知前期物业服务企业参与。
鼓励建设单位为前期物业管理提供经营用房或者资金支持。
第十六条 分期开发的物业，前期物业服务企业可以根据开发进度和交付使用条件，分期承接查验。建设单位与前期物业服务企业应当在承接最后一期物业时，办理物业整体项目交接手续。
物业承接查验费用由建设单位和前期物业服务企业在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明确的，由建设单位承担。
物业承接查验的具体办法，由省人民政府住房和城乡建设行政主管部门按照国家有关规定另行制定。
第三章 业主及业主大会
第十七条 房屋的所有权人为业主。
业主在物业管理活动中，享有法定权利，履行法定义务。
在物业管理区域内，有关共有和共同管理权利的重大事项，应当由业主共同决定。
第十八条 同一个物业管理区域内的业主共同成立一个业主大会。
符合下列条件之一的，应当成立业主大会：
（一）交付使用的物业专有部分建筑面积达到建筑物总面积50％以上；
（二）首次交付使用的物业专有部分面积已满2年且交付使用的物业专有部分建筑面积达到建筑物总面积30％以上。
业主总人数不足20人的，经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。
第十九条 物业管理区域内，符合成立业主大会条件的，建设单位应当书面报告物业所在地的县市区人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。
占业主总人数10％以上的业主可以联名向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面申请。
街道办事处、乡镇人民政府应当在收到成立业主大会的书面请求之日起60日内，组织、指导成立业主大会筹备组。
第二十条 业主大会筹备组由街道办事处、乡镇人民政府召集业主、建设单位、社区居民委员会的代表协商组建。
业主大会筹备组应当按照有关规定组织召开首次业主大会会议。
建设单位应当自业主大会筹备组成立之日起7日内向业主大会筹备组提供业主名册、物业专有部分面积、建筑物总面积等资料。
第二十一条 业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
首次业主大会会议应当自业主大会筹备组成立之日起6个月内召开。
首次业主大会会议应当对管理规约和业主大会议事规则草案进行表决。
第二十二条 业主委员会由业主大会选举产生。
业主委员会应当自选举产生之日起30日内，将下列选举资料报物业所在地的县市区人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案：
（一）业主大会筹备组出具的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告；
（二）业主大会决议；
（三）管理规约和业主大会议事规则；
（四）业主委员会委员名单。
业主委员会选举情况备案后7日内，由街道办事处、乡镇人民政府书面通报物业所在地的社区居民委员会。
前款第（二）、（三）、（四）项之一内容发生变更的，应当自变更之日起30日内另行备案。
第二十三条 业主委员会向业主大会负责并报告工作，受业主、业主大会监督。
业主委员会应当依据业主委员会章程代表业主、业主大会依法履行职责，按照业主大会议事规则的规定组织召开业主大会会议。
第二十四条 业主委员会委员从全体业主中选举产生，但是不执行业主大会决议、违反管理规约的业主，不能作为业主委员会委员侯选人。
业主委员会委员的选举、人数、构成、任职条件、任期等事项由业主大会议事规则规定。
有下列情形之一的，业主委员会委员资格终止：
（一）任职期限届满或者以书面方式提出辞职的；
（二）因房屋权属变更，不再是业主的；
（三）丧失民事行为能力或者依法被限制人身自由的；
（四）业主大会议事规则规定的其他情形。
业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、印章及其他财物，移交给业主委员会；拒不移交的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令其移交，物业所在地公安机关应当协助做好移交工作。
第二十五条 业主大会会议应当按照业主大会议事规则的规定定期召开。
有下列情形之一的，应当及时召开业主大会临时会议：
（一）经业主委员会决定或者20％以上的业主提议；
（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；
（三）业主大会议事规则或者管理规约规定召开业主大会临时会议的其他情形。
业主委员会不履行组织召开业主大会会议职责的，县市区人民政府房地产行政主管部门应当责令其在30日内召开；逾期不组织召开的，由物业所在地的社区居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，在30日内组织召开。
第二十六条 召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前，将会议时间、地点、议题和议程等事项书面通知全体业主，并在物业管理区域的公示栏和其他显著位置公告。
业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见形式。
业主大会会议书面征求意见的，反馈意见的结果应当在物业管理区域内公示30日以上，并告知业主有权查阅相关资料。
第二十七条 业主大会对业主投票权的计算方式有约定的，从其约定。未作约定的，按照业主户数计算，一户计算为1票；建设单位未售出的物业专有部分，计算为1票。
第二十八条 业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主委托代理人参加业主大会会议的，应当出具书面委托书，明确委托权限、期限和内容。
业主可以以幢、单元或者楼层为单位，推选业主代表参加业主大会会议。
业主代表应当于业主大会会议召开15日以前，对业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表业主的意见；需要投票表决的，表决票应当经业主本人签字后，委托业主代表在业主大会投票。
第四章 物业管理服务
第二十九条 物业服务企业应当按照国家规定的资质等级承接物业管理服务业务。
第三十条 物业服务企业应当向物业所在地的县市区或者市州人民政府房地产行政主管部门定期报送信用、统计等相关资料。
县级以上人民政府房地产行政主管部门应当加强对物业服务企业服务质量的监督管理，建立物业服务企业、注册物业管理师和项目经理人的信用档案，推动物业管理行业提高服务水平。
第三十一条 业主大会选聘的物业服务企业应当具有法人资格和相应资质等级，并按照物业服务合同的规定提供服务。
第三十二条 物业管理服务实行项目经理人制度。物业管理服务项目的主要负责人为项目经理人。
物业管理服务项目经理人制度的具体办法，由省人民政府住房和城乡建设行政主管部门按照国家有关规定另行制定。
第三十三条 从事物业管理服务人员应当按照国家有关规定取得职业资格证书。
物业服务企业应当按照有关规定选聘物业管理服务人员，加强对物业管理服务人员的培训和履职监管。
第三十四条 业主大会决定聘用物业服务企业的，由业主委员会与选聘的物业服务企业签订物业服务合同。
物业服务合同规定的下列内容应当提交业主大会会议表决通过，但是业主大会授权业主委员会决定的除外：
（一）物业服务事项；
（二）物业服务质量及服务费用；
（三）物业管理区域内秩序维护；
（四）合同期限；
（五）违约责任。
第三十五条 物业服务主要包括下列事项：
（一）物业共用部位、共用设施设备的使用、管理和维护；
（二）物业管理区域内公共绿化、环境卫生的管理和维护；
（三）车辆停放管理；
（四）物业管理区域内消防、安全防范、应急救助的协助和维护；
（五）物业管理区域内对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务；
（六）物业维修、更新、改造和养护方案的制定及费用的账务管理；
（七）物业服务档案和物业档案资料保管；
（八）业主大会及业主委员会委托的其他物业服务事项。
第三十六条 物业服务收费应当按照国务院、省和市州人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门制定的收费办法，在物业服务合同中约定。
制定和修改物业服务收费办法，应当广泛听取社会公众的意见。
业主应当按照物业服务合同的规定交纳物业服务费。
第三十七条 物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起15日内将物业服务合同报送物业服务项目所在地的县市区或者市州人民政府房地产行政主管部门备案。
第三十八条 物业服务合同期限届满3个月前，业主委员会应当组织召开业主大会，决定续聘或者选聘新的物业服务企业。业主委员会应当将业主大会的决定书面告知物业服务企业。
业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满30日前与物业服务企业续签物业服务合同。业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起15日内撤出物业管理区域，并配合新选聘的物业服务企业办理交接手续。
物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满3个月前书面告知业主委员会；没有业主委员会的，应当在合同期限届满3个月前在物业管理区域内公示，并书面告知物业服务项目所在地街道办事处、乡镇人民政府。
第三十九条 物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，物业服务企业按照原合同继续提供服务的，原合同权利义务延续。在合同权利义务延续期间，合同当事人一方提出终止合同的，应当提前3个月告知对方当事人。
第四十条 物业服务合同期限届满或者依法终止的，原物业服务企业撤出物业管理区域，应当向业主委员会交接下列事项：
（一）移交物业承接验收和运行管理、养护、维修资料；
（二）移交物业共用部位；
（三）结清相关费用；
（四）法律、法规、规章规定的其他事项。
原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。
第四十一条 建立健全物业管理联席会议制度。有下列事项之一的，可以由街道办事处、乡镇人民政府召集物业管理联席会议，物业所在地的县市区人民政府房地产行政主管部门和有关部门、社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业的代表共同协商解决：
（一）业主委员会不依法履行职责；
（二）业主委员会换届；
（三）履行物业服务合同的重大争议；
（四）物业服务企业变更交接；
（五）其他需要协调解决的物业管理事项。
县级以上人民政府房地产行政主管部门应当建立物业管理投诉受理制度，及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。
业主大会、业主委员会应当接受物业管理主管部门和社区居民委员会的指导和监督，依法履行自治管理职责，配合、协助有关部门、社区居民委员会共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
第五章 物业的使用和维护
第四十二条 在物业管理区域内，按照规划建设的房屋、共用部位、共用设施设备及配套建筑物，不得改变使用用途。因特殊情况确需改变使用用途的，应当按照法律、法规、规章以及管理规约的规定，经业主大会及有利害关系的业主同意，并依法办理相关手续。
第四十三条 业主转让或者出租房屋、车库、车位等物业的，应当将管理规约、物业服务合同、有关费用交纳情况等事项告知受让人或者承租人，并自买卖合同或者租赁合同签订之日起15日内，将转让或者出租相关事项告知物业服务企业。
业主转让房屋、车库、车位等物业前，应当与物业服务企业、专业单位结清相关费用。
第四十四条 建设单位应当按照国家和省规定的保修期和保修范围，承担物业的保修责任。
建设单位可以与物业服务企业签订委托合同，委托物业服务企业承担物业保修有关事项，并向物业服务企业支付相应的报酬。
第四十五条 建立健全物业专项维修资金制度，实施物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。
物业专项维修资金的交存、使用，应当专户存储、专款专用，具体办法由市州人民政府按照国家有关规定制定。
第四十六条 业主、物业使用人、物业服务企业以及其他单位和个人应当爱护物业共用部位和共用设施设备。物业共用部位和共用设施设备损坏的，物业服务企业应当及时通知专业经营单位进行维护、更新。
对物业共用部位、共用设施设备进行维修作业，物业服务企业、相关业主和物业使用人应当予以配合。
第六章 附则
第四十七条 业主自行管理物业的，参照本办法的有关规定执行。
第四十八条 本办法自2013年1月1日起施行。
从“小肥羊事件”谈商标申请策略
2004年11月12日，国家工商总局认定内蒙古小肥羊餐饮公司的注册商标“小肥羊”为驰名商标。陕西、河北、江苏的4家小肥羊连锁企业联合在京召开新闻发布会，请求国家工商总局收回这一决定，理由是“小肥羊”是通用名称。
小肥羊是不是通用名称
《商标法》第十一条规定：“下列标志不得作为商标注册：（一）仅有本商品的通用名称、图形、型号的；（二）仅仅直接表示商品的质量、主要原料、功能、用途、重量、数量及其他特点的；（三）缺乏显著特征的。”《商标法》有强制的规定，但是不是通用名称，是不是缺乏显著性，在实践中每个人都会有自己的看法，每个单位也会有自己的看法。
据说“小肥羊”是对内蒙古等地不蘸调料涮羊肉火锅吃法的通用名称，这是当地一种传统饮食方式，还有另一种说法在当地统称小羊羔为“小肥羊”。
1、商标局的看法
西安小肥羊烤肉馆1998年12月开始使用“小肥羊”作为字号和服务标识，2000年10月12日分别以“小肥羊及图”向国家商标局申请注册商标。而商标局将“小肥羊”文字删除，只核准注册了图形商标。廊坊小肥羊也在内蒙古小肥羊公司注册之前就曾申请注册“小肥羊”商标，但国家商标局以“直接表示了服务的内容和特点”为由将其驳回。
2、法院的看法
2004年10月，石家庄中院、西安中院先后在一审判决中确认“小肥羊为通用名称”。在目前其他与小肥羊有关的案件中，都无一例外地认定“小肥羊”是特有名称。
3、商标评审委员会的看法
商标评审委员会认为“小肥羊”不是通用名称，核准了内蒙“小肥羊”的商标注册。
为什么内蒙小肥羊可以获得注册
2001年12月，内蒙古小肥羊餐饮连锁有限公司，也向国家商标局申请注册“小肥羊及图”商标，并全部获得批准。于是其他几家小肥羊据此认为商评委“偏心眼儿”。
其实内蒙古小肥羊提出申请后也曾同样遭到驳回，为什么内蒙的小肥羊最后就能获得注册呢？这个问题得从商标复审程序谈起，商标如果被驳回，可以向商标复审委员会提出复审。
《商标法》第三十二条规定：“对驳回申请、不予公告的商标，商标局应当书面通知商标注册申请人。商标注册申请人不服的，可以自收到通知之日起十五日内向商标评审委员会申请复审，由商标评审委员会做出决定，并书面通知申请人。当事人对商标评审委员会的决定不服的，可以自收到通知之日起三十日内向人民法院起诉。”
是不是通用名称最终是由人去判断的，那么一定带有个人的主观色彩，在实践中也肯定会产生分歧。对于这个分歧，《商标法》安排了解决的途径，如果商标审查员认为是通用名称，驳回申请，那么申请人还可以找商标评审委员会去争取，对评审委员会的决定仍然不认可的，还可以去法院起诉，总共有三条路可以去走，最少有三次机会。
西安“小肥羊”在国家商标局驳回商标申请时没有积极申请复审，丧失了要求再次评审的机会。其他小肥羊也没有提出复审，都放弃了法律赋予的利用复审程序救济的权利。只有内蒙的小肥羊向商标评审委员会提出了复审请求，结果是在众多的小肥羊中只有内蒙的小肥羊成为合法注册的小肥羊。
小肥羊给我们的启示
我国现在每年有近百万的商标申请量，在四十多类的商品中，申请新的文字商标极容易与先注册的商标相同或近似，一个好的商标并不容易注册下来，尤其是很多企业已经先行使用了的商标，等想到要注册时，又要非注册下来不可的，这个时候去申请，那么不能象其他“小肥羊”那样不战而降，一驳回就放弃了，应当向内蒙的“小肥羊”那样，积极主张自己的权利，不放过任何的机会去争取。
作者：王瑜，知识产权律师，电话：010-51662214，
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