2002年全国企业法律顾问执业资格考试考务通告

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天津市人民政府办公厅


津政办发 〔2008〕168 号



转发市国土房管局拟定的天津市物业管理区域划分管理办法的通知




各区、县人民政府，各委、局，各直属单位：
　　市国土房管局拟定的《天津市物业管理区域划分管理办法》
已经市人民政府领导同志同意，现转发给你们，请照此执行。
　　
　　
　　
　　　　　　　　　　　　　　　天津市人民政府办公厅
　　　　　　　　　　　　　　　 二○○八年十二月十日
　　　　　　
　　　　　 天津市物业管理区域划分管理办法
　　第一条 为了加强我市物业管理区域划分的管理，规范物业
管理服务活动，根据《物业管理条例》（国务院令第504号）和

《天津市物业管理条例》的有关规定，制定本办法。
　　第二条 本市行政区域内，物业管理区域的划分适用本办法。
　　第三条 市国土房管局负责本市物业管理区域划分的监督管
理和新建物业管理区域的划分工作。
　　区、县房地产管理局负责本辖区内物业管理区域划分的推动、

协调和监督管理。
　　第四条 物业管理区域的划分，应当充分考虑共用设施设备、

建筑物规模、社区建设等因素，遵循相对集中、便于管理的原
则。
　　新建物业项目内有市区级规划道路穿越的，应当划分为不同
的物业管理区域，规划行政主管部门有明确要求的除外。
　　同一个物业管理区域内的地上、地下建筑物和设施设备、相
关场地，应当划分为一个物业管理区域，由一个物业服务企业进
行管理服务。
　　新建住宅小区内的非住宅物业应当与住宅小区物业划分为一
个物业管理区域。
　　第五条 新建物业项目，包括分期建设或者由两个以上单位
开发建设的物业项目，其配套的设施设备是共用的，应当划分为
一个物业管理区域。
　　第六条 单个新建住宅小区物业管理区域总体规模原则上建
筑面积不超过30万平方米。
　　第七条 原有建筑规模较小的相邻物业项目，遵循规模经营、

方便管理的原则，可以将几个物业项目整合为一个物业管理区
域。
　　原有物业项目内，已分割成两个以上相对封闭区域的，在明
确附属设施设备管理、维护责任的情况下，可以分别划分为独立
的物业管理区域。
　　第八条 同一个地基基础上的多业态物业，其共有的部位、
设施设备和场地，应当由一个物业服务企业进行管理。
　　第九条 与住宅物业项目相邻的新建单幢商住楼宇或者非住
宅物业，具有独立设施设备，并能够封闭管理的，可以单独划分
为一个物业管理区域。
　　第十条 新建物业项目的物业管理区域划分，由市国土房管
局在前期物业管理备案时最终认定。
　　原有物业项目规模较小的，有关单位要积极创造条件进行整
合，物业项目所在地的区县房地产管理局负责推动、协调工作。
　　第十一条 本办法自2008年12月20日起施行。原市房管局印
发的《天津市物业管理区域划分暂行办法》(津房物〔2003〕321
号)同时废止。
　　　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　天津市国土资源和房屋管理局
　　　　　　　　　　　　 二〇〇八年十一月二十一日

奥古斯丁法律思想及其现代意义

云南大学法学硕士研究生 石安洲

　 一、人性论
奥古斯丁继承了自柏拉图以来对人性的判断趋向是恶的主流观点。基督教的基本理论前提也是人性恶,惟其恶,才需要忏悔,才需要救赎,才需要法律的出现. 他的法律思想即是建立在人性恶判断的基础之上,其重要作品《忏悔录》也是在对人性有深刻的洞察之后写成。
人性为什么是恶的? 对此追问要回溯至人类始祖亚当和夏娃。在此,奥古斯丁发展了《圣经》的传说,认定人有“原罪”。这就是人的原始罪恶,是上帝给予人类永远不能解脱的惩罚。
人为什么会忽视或抛弃永恒之物而倾向较低的东西呢? 奥古斯丁认为,这不是由于某种外在强制力量迫使人们这样做的结果,完全是人自由意志选择的结果。因此奥古斯丁将人贪念引起的直接原因归于人的自由意志。正当的爱就是遵循好意志,爱其所当爱,行其所当行,从而过有福的生活。
然而人的灵魂总会发生偏离的情形,无福的人往往是滥用了自由意志,使意志变坏,在爱上帝和自私自爱间选择了后者,丧失了永恒的追求。可见,灵魂向下运动的倾向,完全是人自由意志的结果,作恶靠的是自由意志,它给我们犯罪的能力。当人行善,则是实现了上帝给人自由意志的目的,为恶则是错用了上帝给人的能力。人的犯罪行为是由他自己的自由意志决定的,因此他应为自己的行为负责,因为自己的犯罪而接受罚。
由此,我们可以得出奥古斯丁人性论的整体构成。恶的原始来源是人的原罪,而贪欲导致恶行,其背后的根源在于人的自由意志,自由意志产生罪。而“罪是人类奴役制度之母”,所以不同层级的法律因此必须产生。这种人性论构成了奥古斯丁法律思想的坚实基础。
二、世俗法与永恒法
由于将事物做了世俗之物与永恒之物的两分,为了规范此两类事物,奥古斯丁相应地将法律也分成两类:世俗法与永恒法。奥古斯丁在探讨人类历史命运时,多次提到道德之于社会生活的重要性,并举了一个剧场观众观剧的例子来说明。在观剧之初,观众彼此并不认识,可是如一位演员演得非常好,那么喜爱他(她) 的观众就会精神振奋,渐入忘我之境。然而这种愉悦之情并非只局限于对演员,对于其他喜爱此演员的观众同样会有同声相应之感。这样观众因为同爱演员之故,达成了共鸣,于是对一个对象的爱本身产生了一个共同体。这个普遍的爱与社会道德相类似,如果缺乏这种爱,那么人类就无法形成共同体;一旦形成,那么必然会同情同样有这种爱的人,排斥不爱这一对象的人,即使不爱是有充分理由的。类似于一个社会道德普遍低下,其中有觉醒者会遭到漠视、排斥乃至打压一样。所以奥古斯丁在强调道德之余,也看出了其局限性,必须呼唤法律来补正。
那么什么又是正义? 奥古斯丁的正义至少有三个层次。
其一,正义被定义为“给每人其所应得的”这么一种美德,每个人都得到了他们应得的东西,整个社会或者城邦就实现了正义。
其二,正义又被认为是“标志公民的独有特征以及使所有公民服从城邦目的或公益的美德。”每个人保持自己的个性特征,同时遵守城邦目的,促进公共利益,保持城邦的和平,就是实现了正义。
其三,正义还被定义为根据理性规定所有事物的正当秩序。
在三种正义中,第一种是理想的正义,但问题是什么是各人应得的? 人欲壑难填,这个“应当”到底应该给到什么程度,没有一个标准,因此这个正义观过于抽象,即使在天国也难以实现。所以奥古斯丁紧接这就有上面第二个正义,它较之第一个具体得多,看到了它与城邦的关系,看到了正义是公民社会的基石,是人类社会的统一和尊严存在的基础。但是城邦之外呢,是否就没有正义了?所以此观念过于狭窄。只有第三种正义,超越了上面两个正义。奥古斯丁认为这才是最高正义,简言之,正义就是这样一种安排得很好的秩序。因为“这样一来,他便可以安身在和平之中,可以和全世界有条理和谐一致。”
正是这两种法保证了社会稳定的秩序。奥古斯丁认为世俗法乃是“虽是公正却能随时间而加以适当修改的法律”,故而世俗法有两个特性:
首先,它必须是公正的,是基于人类理性而创制。
其次,它是不稳定的,可以因时而设、因时而废。
为什么在世俗法之上要有一个“更高更隐秘”的永恒法? 因为尽管世俗法可以制止恶行、稳定秩序,然而其缺陷也是显而易见、不可克服的。
第一,世俗法受时间与变迁限制。正义在不断变化,要了解此正义,全凭人生经验。而“人生非常短促,不能以为本身有了经验,便对经验所不及的古今四方的事物因革都融会贯通。
第二,世俗法作为有形的法,仅仅规定和禁止外在的行为,它不涉及这行为背后的动机,甚至很少关心纯粹的内心活动。不可否认,有时一颗罪恶的心要比一个损害后果还要危险得多,而世俗法只能规范后者。而恶行由恶的自由意志产生,世俗法对恶意志即无能为力,可谓“治标不治本”。
由于上述原因,必须要呼唤更有理性且万世不易的法律,这就是永恒法。永恒法是天主的法。在奥古斯丁看来,法律产生于上帝,是正义的体现,是上帝统治人类的工具。统治外部的有形之法是世俗法,而统治人内心的法是永恒法,有形来自于无形。这个法等同于上帝的意志和智慧,正是上帝的意志和智慧引导一切事物达到它们各自的目的。永恒的法构成了正义和公正的普遍而神圣的源泉。一切世俗法都必须服从永恒法的支配。
可见,较之于斯多葛学派和西塞罗的自然法,奥古斯丁的永恒法是将其与上帝结合起来,都是在承认现行的世俗法之上有一个更高更完善的法。只不过前者认为它是自然的理性,而后者则将这一切归于了上帝。
三、现代意义
奥古斯丁生活于古罗马帝国晚期,其思想开创了中世纪基督教哲学先河,奥古斯丁的思想中最精深之意,于我们今天法治中国的法学研究犹有巨大意义。奥古斯丁对人有限性的分析,他关于人们应该超越世俗、跃入神圣的呼唤等,在今日这个特殊时代中,不能不引起我们在一定程度上的共鸣。
其一,法律呼唤神圣。
作为现代法律,政教分离体制之下,法律的世俗化乃是文明的进化。然而法律毕竟不同于一般的规则,在奥古斯丁眼里,无论是永恒法还是世俗法,都是神圣凛然不可侵犯的。奥古斯丁写道,尽管人们在制定法律的过程中可能会就世俗法律的样式发生争论,但一俟法律制定和确立之后,就不能再对法律加以置评,而只能依据法律进行制裁。这是从现实中法律适用的角度而言的,就是说人服从已经制定的法律或者在对人运用法律这个行为是神圣的。
在今天,司法独立很大的困难在于法律不够神圣,法院不够庄严宏伟,法官与其他人距离过小,法律解决与政策或习俗解决没有很好的形式区分,所以我们要向奥古斯丁虔诚的对待主一样对待法律。从法律的制定来看,奥古斯丁认为一个法律要称其为法律,首先它必须是良法,是基于人类理性智慧而制定。所以在制定法律时,一定要慎重,有时与其制定一部漏洞百出、不合时宜的法律,不如不制定,否则不足以称良法,再要保证其神圣性就非常困难了。
其二,法律须被信仰。
奥古斯丁崇尚理性,但是他的理性是为他的信仰服务的。就信仰与理性的关系而言,他的看法可以一言以蔽之“信仰寻求理解”。法律当然需要理性的制定。但是没有信仰,理性的发展不会有突破。一个良好的法律,如果人们并不在心底里以之为念,那么法律和其他诸如政策、纪律一样只是一种技术。而当人们真正在法律面前感到敬畏恐惧和战栗时,那么法律作为一种信念就渗入到人的内心。所以,很多时候,信仰就是根植于人内心的自由意志,很难阐释的非常清楚。奥古斯丁的永恒法为什么会对人的心灵也能净化? 原因还在于人们纯洁的信仰。因此永恒的法还在于它是人自觉自愿遵守的法,一旦心中的恶行褪去,那么作恶的行为也就难以实行了。
其三,法应当致力于幸福的目的。
为此人要有远大理想。奥古斯丁为什么在列出了世俗法后还要用永恒法来规范,就在于人不应该仅仅满足于属世之物,灵魂还应该向上追求永恒之物。通过追求永恒实现幸福。什么是真正的幸福? 浅层次来说求得社会的和平与安宁,而深层次还在于人的内心。对于万物来说,存在才能有幸福,存在本身就是幸福。对于深层次而言,则必须靠努力向理想中的彼岸航去才能实现。
奥古斯丁的为追求正义和幸福百折不挠的勇气和规范秩序的理想应该为我们所崇敬。