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正义之平等与自由解读

田景仲 铁芒萁


内容摘要：本文立足于个体自主，以对社会及其存在的价值、法律和个人主义重新定位的认识与看法来作为本文正义的出发点，即文章的第二部分。在接下来的第三、第四和第五部分，笔者则是在借鉴古之大哲学家、大法学家的理论观点的基础上，以自己的切身体会，分别对自由、平等和正义理论三者之发展小史，真正的内涵以及各自对于现代社会的意义来加以展开的。以图达到对三者初步认识的目的。而本文的重点部分则是第六部分，即在于分析自由与平等各自存在的悖论以及两者之间的冲突。与此同时，基于现代正义的客观要求，在联系本国的实际情况下，笔者进一步探讨了自由与平等两者，特别是在我们国家特殊情况下如何得兼的问题。

关键词：自由 平等 正义 解读

Abstract: This text bases on individual's acting on my own, coming with the understanding and view of the society and it’s value , law and individualism’s reorientation as the springboard of the justice of this text, named the second part of this article. Following the third , the fourth and the fifth part, on the basis of drawing lessons from the theory view of the famous philosopher and the jurist of the ancient, and with my own personal understanding of my life, I talk separately about the freedom ,the equality and the justice’s development XiaoShi,real intension and launch to the modern meaning of the society each of them. In order to pursue and achieve the goal of knowing to the three tentatively. The focal point of this text is the sixth part ,I just analyze the freedom and the equal’s paradox and the conflict between them .Meanwhile, on the basis of the objective requirement of the modern justice and the real situation of the nation, I discuss their concurrences for further study, especially how they are in our country according to the special cases.

KeyWords: Freedom Equality Justice Understanding

正义之平等与自由解读

1 引言

作为人之生存与发展的首要价值，自由与平等以及与其紧密相关的社会正义问题一直是人类非常关注而又颇感揪心的问题。这样的东西并不需要很深的逻辑推理，也不需要进行理论研究的升华，而是在实际生活过程中触手可及，无处不在的社会现象，这是人类生活于世无意或有意置身于此的无奈，是每个人必须面对的一种实实在在的生活。
“这不公平”，像这样再平常不过的话语，即使只算一种牢骚，却并不阻止我对于其“公平”本身的思考，但我又疑惑于卢氏之“人生来就是自由的，但却无往不在枷锁之中”，以及何为正义？怎样才能最大程度地实现正义？在自由与平等二元价值并存与冲突之中，怎样为了正义而相得益彰地处理二者的关系？这些萦绕在耳际的问题一直困扰着我，迫使我不得不就此深入下去。

2 正义的出发点：个体自主

（一）、个人之社会观与价值观
人的成长是一个价值不断权衡与选择的过程，每个人都有自己不同的价值定位以及对这个世界不同的感受，孤立而不孤独；认同而不苟同。这种价值的绝对超越是笔者朦胧中的正义——绝不失掉自己，但同时注意手段与目的的组合排列。
然而，生活绝非一个人的生活，鲁滨逊固然还有一个星期五，但事实与其他荒岛动物别无两样。
“我设想，人类曾达到过这样一种境地，当时自然状态中不利于人类生存的种种阻碍，在阻力上已经超过每个个人在那种状态中为了自存所能运用的力量。于是，那种原始状态便不能继续维持；并且人类如果不改变其生存方式，就会消灭。”[1] 。“然而，人类不能产生新的力量，而只能是结合并运用已有的力量；所以人类便没有别的办法可以依存，除非是集合起来形成一种力量的总和才能够克服这种阻力，由一个唯一的动力把它们发动起来，并使它们共同协作。”[2] 。
于是，人类集体的合作似为必要，实属无奈。“我们每个人都以其自身及其全部的力量共同置于公意的最高指导之下，并且我们在共同体中接纳每一个成员作为全体之不可分割的部分。”[3] 。当然并不是完全情非得已，因为每个人既然是向全体奉献出自己，他就并没有向任何人奉献出自己 [4]；而且既然从任何一个结合者那里，人们都可以获得自己本身所渡让给他的同样的权利。所以人们都得到了自己所丧失的一切东西的等价物，以及更大的力量来保全自己的所有。这在很大程度上表现出人们在社会生活中的利益一致。与此同时，也免不了利益的冲突，因为人们对于他们合作所产生的较多利益不是无动于衷的，为了达到各自的目的，每个人都要求多多益善。
（二）、个人之法律观
法律是一种规则体系，同时亦为一种意义体系。任何规则必涵蕴有一定的法理，载述着一定的道德关切，寄托着深切的信仰。凡此种种，一言以蔽之，曰法意，它们构成了规则的意义世界，而为法制之内在基础。
我想，任何法制的生长与运作，必伴有相应的法意。在法律移植的情形下，甚至滥觞于相应的法意，法意因而为法制的先导。法制恒定而恒变，法意因而表现出自己的时代特征与地域色彩，反之亦然。不过，就人类迄今为止有限的历史来看，诸如公平正义、仁爱诚信、安全、自由、平等、人权、民主与宽容等基本价值与信仰，构成所谓世道人心，关乎人的生存与尊严，却恒定而不变，万古而长青。这是人世生活的本身要求，也是合理的人间秩序的固有品质，既然一切法制和法意均源于生活本身，分别表述了生活的规则性存在和意义性存在，那么，法律之道即生存之道，法意即生活的意义，而生活的意义主要即在此世道人心。
（三）、个体自主——个人主义的自我定位
由以上可以看出，任何离群索居者只能成为时代的笑柄 ，而他心目中的“世外桃源”也只能是镜中花、水中月。然而笔者却也不赞同那些大喊空话套话，为人类幸福不惜牺牲自我一切的做法。“舍我其谁？”只是老庄等贤能之辈欲拯救于天下苍生的真诚呐喊。在众生共存中，笔者倒倾向于个人主义的哲学——一种由个人完善达及社会群体的养生之道。
个人主义是一种赋予个人自由以很高价值的政治和社会哲学，它通常强调自我引导的相对不受约束的人本身。作为一种哲学，个人主义涉及一种价值体系，一种有关人性的理论，对某种政治、经济、社会和宗教体制的一种态度和信念。这种信念与价值体系有学者以三个命题来加以表述：第一，所有价值观都是以人为中心的，也就是由人来体验的；第二，个人是目的的本身，具有最高的价值，社会只是个人目的的手段，而不是相反；第三，在某种意义上说，所有的人在道德上都是平等的，这种平等性的表述正如康德所说，是任何人都不能被当作其他人福利的手段。因此，每个人是其自身利益以及知道如何促进这些利益的最佳判断者 [5]。
然而现实中，一提到个人主义，就会有人暴跳如雷，大反对特反对。而其实，个人主义只是一个中性的概念，这种价值取向在我看来并不必然导致惟利是图，尔虞我诈，全然不顾团体、社区和国家的利益，而且我认为个人主义为主导的社会甚至也不缺少爱国主义的情怀。殊不知“一屋不扫何以扫天下？”一个在理论上完全否认个人价值取向的社会是很难实现政治自由主义的。而且正是在此基础上，自由主义才得以建立。自由主义的核心就是对个人价值和尊严的肯定，对个人权利和利益的尊重和保护。对自由主义的深入理解，势必要与中国旧传统中压抑个性、唯国家和集体是大的观念决裂，划清个人主义和为我主义，自私自利的界限。中国老一代自由主义的代表胡适曾大声疾呼，倡导一种健全的个人主义，鼓励人们大胆宣言：世上最强有力的人就是那最孤立的人。他教育青年说：“把自己铸成武器，方才有益于社会。真实的为我，便是有益的为人。把自己铸造成了独立的人格，你们自然会不知足，不满意于现状，敢说老实话，敢攻击社会上的腐败情形。”[6] 。

3 正义之第一范畴：自由

（一）、自由理论小史
可以毫不夸张的说，整个法律正义哲学都是以自由观念为核心而建立起来的。自由的思想渊源可追溯到古代希腊。最先明确表达个人自由理想的正是古希腊人，特别是公元前五至四世纪的雅典人。当雅典的将军在远征西西里处境极端危难的时刻，他让士兵们牢记，他们是在为一个使他们“不受限制地决定自己所喜欢的生活”的国家而战，也就是为自由而战。待罗马帝国灭亡以后，在漫长的中世纪，成了基督教神学占绝对统治地位的时代，也是神学窒息人的思想最黑暗的时代，因此，与基督教水火不容的自由则遭受了从未有过的“苦难”。好在文艺复兴把人从神的桎梏中拉出来进行了重新地认识与定位。在随后的资产阶级革命中，一些启蒙思想家及哲学家对自由进行了深刻地阐述，使自由有了质的发展。约翰•洛克宣称：“法律的目的不是废除和限制自由。而是保护和扩大自由。”[7] 。杰斐逊（Jafferson）确信，自由乃是人类生来就有的和不可剥夺的一种权利。卢梭痛苦地疾呼，“人生来就是自由的，但却无往不在枷锁之中。”[8] 。康德宣称说，自由乃是“每个人据其人性所拥有的一个唯一的和原始的权利。”[9] 。以边沁和密尔为代表的自由资本主义时期可以说是自由发展的鼎盛时期，为自由的发展开辟了一条广阔的发展道路。到了近现代，自由一词更是耳熟能详的东西。以诺齐克、哈耶克为代表的自由至上主义者更是高举自由主义的大旗，让自由深入每个人的心里，把自由带入了一个黄金时代。
（二）、自由真义
在日常生活中，我想自由一词的意义并不复杂，就是指不受限制或阻碍。说一个人是自由的，就是指他或她的行动和选择不受他人行动的阻碍。这是自由一词的本义。任何其他的意义都由此延伸而出。任何时候脱离这一本意来讨论自由概念，无论议论者如何自以为深刻和有创意，都会存在理论上的歪曲和困难。尽管大部分自由思想家都认为他人有意的行动才会限制个人的自由，但我想这一“有意的”限定语并不是自由的必要条件，而只是充分条件。即他人有意的阻碍行动显然会限制个人的自由，但个人自由的被限制并非都是因为他人有意的阻碍，有时候非有意的行动也会限制个人自由。如图书馆管理人员将某同学忘记了的钥匙锁在图书馆而导致该同学进不了屋子而失去了一定的自由。
在笔者看来，要求自由的欲望无疑是人类所具有的一种普遍特性。汤因比说：“没有一种最低限度的自由，人就无法生存，这正如没有最低限度的安全、正义和食物，他便不能生存一样。人性中似乎存在一种难以驾御的意向……，这种意向要求获得少量的自由，并且知道在意志被刺激得超出忍耐限度时如何设定其意志。”[10] 。
以上只是从一个人的外部环境方面对自由加以描述，而实际上，自由不只是排除外部约束和免受专断控制，而且还包括了在服务于被称之为人类文明的伟大事业中发挥个人自然天赋所掌握的技术的机会。在这个意义上，自由可以被描述为“一种条件，这乃是为形成一个目的，借助有组织的文化手段使该目的转变为行之有效的行动，以及对这种行动的结果享有充分乐趣所必要和充分的条件。”[11] 。
那么人们本身之自由何在呢？自由的另一层面到底是什么？这里就很容易想到出生于俄国，而后迁移到英国，以《两种自由概念》而傲世于自由主义思想领域的伊塞亚•柏林。他在本书中同意“对一个人施以强制，就是剥夺他的自由”这一简明的论断。但紧接着说，问题在于“剥夺他的什么自由？”。为了澄清有关自由的疑问，柏林于是提出了两种自由观，即消极自由与积极自由。
消极自由涉及对以下问题的解答，即“在什么样的限度以内，某一个主体（一个人或一群人），可以或应当被容许做他所能做的事，或成为他所成为的角色而不受到别人的干涉？”积极自由则和以下这个问题的答案有关：“什么东西或什么人，有权控制或干涉，从而决定某人应该去做这件事，成为这种人，而不应该去做另一件事，成为另一种人？”[12] 。
消极自由主要是指从法律和政治的角度对于人的外部的来自他人的阻力与限制，它使得人们的有些要求与欲望不能实现，且“我是否受到压迫，其判别的准则是：别人是否直接或间接、有意或无意地使我的希望不得实现。在此意义下，若我是自由的，意思就是我不受别人干涉。不受别人干涉的范围愈大，我所享有的自由也愈广”[13] 。这种自由从制度性和可行性方面来说，是可以比较清晰实现的，可以明确判断出一种制度是否捍卫了个人的消极自由。
在柏林看来，与消极自由有所不同，积极自由的主旨是“自主”。“自由”这个词的积极意义，是源自个人想要成为自己主人的期望。笔者很赞成这种观点。“我希望我的生活与选择能够由我本身来决定，而不取决于任何外界的力量；我希望成为我自己的意志，而非别人意志的工具；我希望成为主体，而非他人行为的对象；我希望我的行为出于我自己的理性，有意识之目的而非外来的原因……我希望我的人性角色，是自己设定自己的目标和决策，并且去实现他们……人最重要的是，我希望能够意识到自己是一个有思想、有意志而积极的人，是一个能够为我自己的选择负起责任，并且用我自己的思想和目的来解释我为什么做这些选择的人。只要我相信这一点是真理，我就觉得自己是自由的，而如果有人强迫我认为这一点不是真理，那么在这种情形下我已经受到了奴役。”[14] 。
从以上可以看出，积极自由与消极自由的最大区别在于个人自己做自己的主人，而不着眼于别人或外力是否设置障碍。但是，正如卢梭所言，其是道德上的自治，在政治上带有相当的危险性。因为积极自由比较模糊，而且很难通过制度来保障或实现，一个人连起码的消极自由权都不能保障，却仍然可以自豪地称他在内心上是自由的，自我实现的，正如斯多葛派所言，奴隶甚至也可以实现道德上的自我完善和自主，这也就是“遁人真正的自我这一内心堡垒的理性圣贤”的观点。积极自由实在太灵活，太宽泛了，没有消极自由的基本尺度，任何体制都可以自称是赋予人们以积极自由的 [15]。但尽管如此，单从个人发展来说，一个人在无法摆脱外来限制（现实也是这样）的情况下，注重积极自由的培养未尝不是一件好事。
（三）、自由的现代意义
在现代社会，自由依然是一个神圣的追求。我想，一个文明的时代，消极自由正如我们所能亲身感受的那样，在随着法治的发展中确实有了很大程度的保障，但另一方面，我们也应该看到在物质世界极大充裕的社会里，有人却失掉了自己，自主意思匮乏，甚至陷于了个人迷茫的泥潭，因此积极自由的提倡未尚不是一件好事。总之，从我国来看，其主要有以下几个方面的意义：
黑龙江省齐齐哈尔市人民政府


齐齐哈尔市城市房产交易市场管理办法



（2006年10月17日齐齐哈尔市人民政府第34次常务会议审议通过 2006年11月13日齐齐哈尔市人民政府令第6号公布 自2006年12月13日起施行）

第一章 总则
第一条 为加强我市城市房产交易市场管理，维护房产交易秩序，保护房产交易当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及有关法律、法规，结合我市实际情况，制定本办法。
第二条 本办法适用于我市城市规划区国有土地范围内房产交易及其管理。
第三条 在本市依法取得房产所有权的单位和个人，应当依法到市、县（市）、区人民政府房产管理机构登记，办理《房屋所有权证》。
第四条 房产转让、抵押、出租的，其房产占用范围内的土地使用权同时转让、抵押、出租。
第五条 房产交易人应当如实申报交易价格，按规定缴纳税费。
第六条 发布房产广告，应当遵守房产广告发布的相关规定，不得欺骗和误导公众。
第七条 市建设局是本市城市房产交易市场的行政主管部门，县（市）、区房产管理部门是所在县（市）、区城市房产交易市场的行政主管部门（以下简称房产行政主管部门）。
市房地产产权市场管理处及各县（市）、区房地产产权市场管理机构分别负责市、县（市）、区房产交易的日常管理工作（以下简称房产管理机构）。
土地、工商、财政、物价、税务、国有资产、金融、公安等部门应当按照各自职责做好房产交易管理工作。
第二章 房产转让、交换
第八条 房产转让当事人应当签订书面转让合同。房产转让当事人应当在房屋产权转让合同签订后90日内，持下列材料向房产所在地的房产管理机构申请办理房屋权属转移登记手续。房产管理机构审核后，对符合交易条件的予以登记并发给受让人《房屋所有权证》。
（一）《房屋所有权证》；
（二）当事人身份证件、法人或者其他组织证明文件；委托人的书面委托证明；
（三）《房地产转让合同》；
（四）国有房产需提交主管部门或同级政府授权部门的批准手续，有限责任公司、股份有限公司的房产需提交股东会或董事会决议，集体企业的房产需提交职工（代表）大会决议及主管部门同意文件；
（五）其他产权登记机构认为需提供的证明文件。
第九条 有下列情形之一的房产，禁止转让、交换：
（一）未依法登记领取《房屋所有权证》的；
（二）权属有争议或者权属证书与标的物不符的；
（三）司法机关、行政机关依法查封或者以其他形式限制房产权利的；
（四）共同共有房产，未经其他共有权人书面同意的；
（五）设定抵押权的房产，未经抵押权人同意的；
（六）法律、法规规定禁止转让的其他情形。
第十条 房产权利人转让租赁期限未满的房产时，应当提前通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。
房产权利人转让共有房产时，以房产权利人所占份额为限；共同共有的房产，必须经全体共有人书面同意，转让人为全体共有人。在同等条件下，其他共有人享有优先购买权。共有权人的优先购买权优于承租人的优先购买权。
第十一条 商品房预购人不得将购买的未竣工的商品房再行转让，商品房建设单位不得为预购人变更相关手续。
第十二条 房产交换，应当签订《房产交换合同》并应当自合同签订之日起90日内到房地产管理机构办理登记手续；房地产管理机构对符合规定的，应当自受理之日起5日内予以办理。
第十三条 房产交换当事人未到房地产管理机构进行房产交换登记的，房地产开发、经营单位及其他房管单位不得为其办理更名手续。
第十四条 办理房产交换登记手续，应当出具《房地产交换合同》、当事人身份证件，还应区分下列情形提供下列材料：
（一）房产所有权交换的，应当提供当事双方的《房屋所有权证》；
（二）国有房产需提交主管部门或同级政府授权部门的批准手续，有限责任公司、股份有限公司房产需提交股东会或董事会决议，集体企业房产需提交职工（代表）大会决议及主管部门同意文件；
（三）共有房产的其他共有人同意的书面证明；
（四）其他产权登记机构认为需提供的证明文件。
第三章 房产租赁
第十五条 房产所有权人做为出租人，以出租柜台、橱窗、场地、地下构筑物或者以联营、入股、合作、承包等方式，提供房产或者其附属设施，在不改变所有权的情况下提供给他人从事经营活动，由承租人向出租人支付租金的行为，视为房产租赁。
第十六条 房产租赁当事人应当签订书面租赁合同并于合同签订后30日内到房地产管理机构进行登记备案，经房地产管理机构核准后5日内颁发《房屋租赁证》。
第十七条 租赁合同登记备案时，租赁当事人应当提供下列材料：
（一）《房屋所有权证》；
（二）书面租赁合同；
（三）当事人身份证件、法人或者其他组织证明文件；委托人的书面委托证明（依法公证）；
（四）共有房产租赁的其他共有人同意的书面证明；
（五）其他产权登记机构认为需提供的证明文件。
第十八条 经房产权利人书面同意，承租人可以转租房产。转租房产应当签订转租合同并依本办法第十七条规定，到房地产管理机构登记备案。
第十九条 房产租赁合同有效期满或者提前终止，出租人、承租人应当共同对房产及设备进行现场检查，双方无异议后签署书面意见并应当在30日内到房地产管理机构办理租赁注销手续。
第二十条 房产租赁合同变更，当事人应当在30日内到房地产管理机构登记备案；房地产管理机构对符合规定的，应当自受理之日起5日内予以变更登记。
第四章 房产抵押、典当
第二十一条 房产抵押当事人应当签订《房产抵押合同》，并自合同签订之日起30日内到房地产管理机构办理抵押登记；房地产管理机构对符合规定的，应当自受理之日起5日内予以抵押登记并发给当事人《房屋他项权证》。
第二十二条 办理房产抵押登记，当事人应当提供下列材料：
（一）《房屋所有权证》或购买商品房的合法有效手续；
（二）当事人身份证件、法人或者其他组织证明文件；委托人的书面委托证明；
（三）共有房产抵押的其他共有人同意的书面证明；
（四）《借款合同》；
（五）《房产抵押合同》；
（六）可证明房产价格的资料；
（七）国有房产需提交主管部门或同级政府授权部门的批准手续，有限责任公司、股份有限公司的房产需提交股东会或董事会决议，集体企业的房产需提交职工（代表）大会决议及主管部门同意文件；
（八）其他产权登记机构认为需提供的证明文件。
第二十三条 以按份额共有房产设定抵押的，抵押人应当书面通知其他共有人并以抵押人所占份额为限；以共同共有房产设定抵押的，必须经全体共有人书面同意，共有人为抵押人。
第二十四条 变更、解除或者终止抵押合同的，当事人应当在30日内到房地产管理机构办理登记备案手续；房地产管理机构对符合规定的，应当自受理之日起5日内予以办理。
第二十五条 抵押人为法人等组织的，其分立、合并、更名应当到房地产管理机构办理变更手续；抵押人为自然人且死亡或被宣告死亡的，其继承人或者受遗赠人应当自取得继承或领受遗赠有效证件之日起90日内，到房地产管理机构办理抵押变更手续。
第二十六条 抵押期间，抵押人未经抵押权人的书面同意，不得对抵押物拆建、改变使用用途、分割或者以其他形式进行损害抵押权的处分。抵押合同另有约定的除外。
第二十七条 房产典当当事人应当签订《房地产典当合同》并在合同签订之日起30日内到房地产管理机构登记备案；房地产管理机构核准后，对符合规定的，应当自受理之日起5日内予以办理。
第二十八条 办理房产典当登记，当事人应当提供下列材料：
（一）《房屋所有权证》或购买商品房的合法有效手续；
（二）当事人身份证件、法人或者其他组织证明文件，委托人的书面委托证明；
（三）共有房产典当的其他共有人同意的书面证明；
（四）《房地产典当合同》；
（五）其他产权登记机构认为需提供的证明文件。
第二十九条 典期届满，出典人在合理期限内或约定的期限内没有回赎，视为绝卖。承典人可以持原典当合同或生效的司法文书到房产所在地房地产管理机构办理产权变更登记。
第三十条 有下列情形之一的房产，不得进行抵押或典当：
（一）未取得《房屋所有权证》或购买商品房的合法有效手续的；
（二）房产权属有争议的；
（三）司法机关或者行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房产权利的；
（四）共有房产未经其他共有人书面同意的；
（五）已公告列入拆迁范围的；
（六）已销售的商品房；
（七）法律、法规规定不得抵押、典当的。
抵押在先，其后被依法列入拆迁范围的，抵押人应当及时书面通知抵押权人，抵押双方可重新设定担保，也可依法清理债权债务，解除原抵押合同。
第五章 商品房预（销）售管理
第三十一条 预（销）售商品房，应当向房产行政主管部门办理预（销）售登记，取得《商品房预（销）售许可证》。
第三十二条 本市中心城区内新建商品房的预（销）售一律实行合同网上备案，并由房产管理机构核发《购买商品房登记备案介绍信》。凡在网上公布的可供预（销）售的商品房，购房人要求购买的，销售人不得拒绝。
本条所称中心城区，系指龙沙、铁锋、建华三区。
第三十三条 商品房销售的双方当事人，根据网上公布的商品房信息及买卖合同示范文本，协商拟定合同条款。销售合同经当事人双方确认后，由销售人通过网上操作系统，将合同文本发送房地产管理机构备案并进行房产登记申请。
第三十四条 商品房购买人在购买商品房时应当签订书面合同并自合同签订之日起90日内到房产管理机构办理产权登记。房产管理机构核准后，对符合规定的，应当在受理之日起5日内予以办理。
第三十五条 房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。
第三十六条 房地产开发企业应当按照合同约定交付商品房。未按期交付的，房地产开发企业应当承担相应的违约责任。
因不可抗力或者因当事人在合同中约定的其他原因需延期交付商品房的，房地产开发企业应当及时书面告知购买人。
第三十七条 商品房购买人办理产权登记，应当提供下列材料：
（一）《购买商品房登记备案介绍信》；
（二）《黑龙江省销售不动产统一发票》；
（三）《商品房买卖合同》；
（四）当事人身份证件、法人或者其他组织证明文件；
（五）其他产权登记机构认为需提供的证明文件。
第六章 房地产中介服务
第三十八条 设立房地产经纪服务机构，应当向工商行政管理部门申请注册登记，领取营业执照后30日内，持营业执照副本，向市、县（市）、区房产行政主管部门备案。
房地产经纪服务人员须加入房地产经纪服务机构，方可从事房地产经纪活动，不得以个人名义接受客户委托。
第三十九条 房产价格评估，应当遵循公平、公正、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，参照当地市场流通指导价格进行评估。房产交易的市场流通指导价格、房地产重置价格，由房产行政主管部门定期确定并公布。
第四十条 法院强制执行的房产，应当委托有司法鉴定资质的评估机构评估价格。
第四十一条 设定房产抵押时，抵押房产的价值可以由抵押当事人协商确定，也可以委托房地产价格评估机构评估确定。
第四十二条 房地产价格评估人员与申办评估项目的当事人有利害关系的，应当回避。
房地产价格评估人员必须按照评估程序和评估标准进行评估，不得故意抬高或者压低标的物的价格。
房产权利人委托房地产评估机构进行评估时，应当如实提供有关资料。房地产价格评估人员不得向他人泄露评估结果和委托人的技术、商业秘密等。
第四十三条 当事人对房地产拆迁评估结果有异议的，可以自收到评估结果之日起5日内向原评估机构申请复议。对复议结果仍有异议的，可以向市房地产评估价格鉴定委员会申请仲裁。
第四十四条 房地产测绘人员应当保证测绘成果的完整、准确，不得违规测绘、弄虚作假，不得损害国家利益、社会公共利益和他人合法权益。测绘单位应对其测绘成果负全部责任。
第四十五条 有下列情形之一的，房产权利人或者其他利害关系人应当委托房地产测绘单位进行测绘：
（一）申请产权初始登记的房产；
（二）自然状况发生变化的房产；
（三）房产权利人或者其他利害关系人要求测绘的房产。
房产管理中需要的测绘，由房产管理机构委托房地产测绘单位进行。
第四十六条 房产行政主管部门对房地产中介服务机构和中介服务人员实行年审制度。房地产中介服务机构和中介服务人员必须按照规定接受审核。未经过年度审核的，不得从事房地产中介活动。
第四十七条 房地产中介服务机构接受客户委托应当签订委托合同，明确佣金标准、违约责任等双方的权利义务。
中介服务人员个人不得直接向委托人收取佣金，佣金必须由中介服务机构统一收取。
第四十八条 房产行政主管部门应当对房地产中介服务机构的经营活动进行监督和检查。房地产中介服务机构应当按季度向房产行政主管部门报送业务统计表。
第四十九条 发布房产市场信息广告，必须在广告发布前持有关证件到房产管理机构进行审查登记，经审查同意后，方可发布。
第五十条 房地产中介服务机构从事中介服务业务，不得有下列行为：
（一）超标准收费；
（二）拒交、拖欠有关费用；
（三）伪造、涂改、转让、转借有关证件；
（四）与一方当事人串通，损害另一方当事人权益；
（五）弄虚做假，损害当事人权益；
（六）索要、收取委托合同以外的酬金或财物；
（七）法律、法规禁止的其他行为。
第七章 法律责任
第五十一条 违反本办法规定的，由市、县（市）、区房产行政主管部门依权限按照下列规定予以处罚。
（一）违反第九条、第三十条规定的，交易行为无效，当事人承担由此产生的法律责任，造成第三人损失的，应当依法予以赔偿。
（二）违反第三十一条规定的，对销售单位处以违法销售额1％的罚款，但最高不得超过1万元。
（三）违反第三十八条规定的，有关部门批准文件无效。对违法设立的中介服务机构处以5000元至10000元罚款。
（四）违反第四十二条规定的，对当事人处以500元至2000元罚款，建议有关发证机关依法吊销其估价资格证书。
（五）违反第四十七条第二款规定的，处以200元至500元罚款。
第五十二条 当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。逾期不申请复议、不提起诉讼又不履行处罚决定的，做出处罚决定的部门可以依法申请人民法院强制执行。
第五十三条 当事人因房产交易发生纠纷的，可以依据合同向仲裁机构申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。
第五十四条 房产交易行政主管部门和房产管理机构工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第八章 附则
第五十五条 涉外房产交易市场的管理，除法律、法规另有规定外，适用本办法。
城市规划区外国有土地上的房产交易，参照本办法执行。
第五十六条 本办法自2006年12月13日起施行。