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房屋出卖后未办理过户手续 原房屋所有人又将
房屋设置抵押担保的效力应如何认定

－－兼论转移标的物所有权合同中债权行为与物权行为的法律效果

[案情]
2001年６月，泸州市纳溪区丰乐镇农业技术服务站（以下简称丰乐农技站）将本单位所有的一套面积90平方米的住房以３万元的价格出售给本单位职工李某，双方未签订房屋买卖合同，也未到房管部门办理产权过户手续，李某在付清购房款后于当月即搬入房屋居住。2003年８月，丰乐农技站因经营化肥、农药等业务需流动资金，遂将已出售给李某的那套住房和本单位另外两套房屋一同设置抵押担保向丰乐信用社借款10万元，借款期限为６个月。借款抵押担保合同签订后，借贷双方到房管部门办理了房屋抵押登记，丰乐信用社也依合同向丰乐农技站提供了10万元借款。借款到期后，丰乐农技站因经营亏损无力偿还借款本息，丰乐信用社多次催收未果。
2004年８月，丰乐信用社诉至法院，要求丰乐农技站及时偿还借款本金10万元及利息，并申请法院对丰乐农技站设置借款抵押的房屋采取财产保全措施。法院依当事人的财产保全申请在查封李某居住的房屋时，李某拿出自己交纳购房款的收据向法院提出执行异议，认为自己对其居住的房屋享有所有权，法院查封其房屋于法无据。
[分歧意见]
本案在审理过程中，对丰乐农技站与李某之间的房屋买卖合同的效力及丰乐信用社对丰乐农技站以李某已经购买的房屋设置抵押担保是否享有优先受偿权的问题存在不同意见：
第一种意见认为，李某与丰乐农技站的房屋买卖合同无效，丰乐农技站应向李某承担缔约过失责任，返还李某的购房款并赔偿相应损失。同时，应认定丰乐农技站与丰乐信用社的借款抵押担保合同成立，丰乐农技站不能清偿到期债务，丰乐信用社有权依担保法的规定，拍卖、变卖其抵押的房屋优先受偿。其理由是，依房地产管理法的规定房屋买卖应当签订书面转让合同，且应到房管部门办理产权过户手续才能生效，因李某与丰乐农技站之间的房屋买卖违反了房地产管理法的强制性规定，应认定双方的房屋买卖合同无效。由于李某与丰乐农技站的房屋买卖合同被确认无效，因此房屋的所有权未实际从丰乐农技站转移给李某，所以丰乐农技站有权以其所有的房产设置抵押担保借款。
第二种意见认为，李某与丰乐农技站的房屋买卖合同依法成立并生效。作为房屋出卖人的丰乐农技站未按合同法的规定向买受人李某过户房屋产权属违约行为，本应责令出卖人为买受人补办房屋产权过户手续，以使李某在支付购房款后获得房屋的所有权。但由于丰乐农技站已将出售给李某的住房设置抵押担保，并办理了抵押登记，因此，丰乐信用社对丰乐农技站出售给李某那套房屋享有抵押担保物权。对同一套房屋，李某基于买卖合同享有债权，而丰乐信用社基于房屋抵押登记享有担保物权。根据物权对债权的优先效力原则，应确认丰乐信用社对房屋享有的担保物权优先于李某对房屋享有的债权的行使。李某在丰乐信用社基于担保物权拍卖，变卖抵押房屋优先受偿后，只能要求丰乐农技站返还购房款并承担相应损害赔偿责任。
[评析]
笔者赞同第二种意见。从法理角分析，本案既涉及到合同法上房屋买卖合同成立，生效的问题，又涉及到物权法的物权变动的公示，公信原则的问题，具有一定的典型性，现作如下分析：
一、签订书面房屋买卖合同和办理房屋产权过户手续不是房屋买卖合同依法成立、生效的要件。我国《合同法》第七条第二款规定：“法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”我国《房地产管理法》第四十条也规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同。”这些法律规定似乎意味着成立房屋买卖合同必须采取书面形式，否则房屋买卖合同将被确认为不成立。但这种认识显然是片面的，合同形式是合同当事人所达成协议的表现形式，仅是合同内容的载体，我国《合同法》对合同形式采取了相对宽松的规定，合同形式可以是口头形式，书面形式和其他形式，充分体现了合同形式自由的理念，其宗旨是鼓励、保护、促成市场交易的实现。《合同法》第三十六条规定：“法律，行政法规规定或当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”。如果一方当事人已经按照约定履行完成了合同的主要义务，另一方已经接受，说明双方交易已经既成事实。此时，若国家公权力再以合同未采取书面形式为由强行宣布合同不成立，不但无任何实质意义，反而会破坏《合同法》鼓励、保护和促成市场交易的宗旨。就本案而言，?
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合同成立与否仅仅解决了一个事实判断的问题，即仅仅解决了合同当事人是否就合同主要条款达成合意的问题。合同成立意味着在当事人之间完成了要约和承诺的订立程序，双方意思表示一致。但合同成立后，能否发生法律效力，能否产生当事人所预期的法律后果，则需要由法院和仲裁机构对已成立的合同作出法律价值判断，以确认合同是否生效。《合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”该规定就区分了合同成立和合同生效两个不同的概念。那么就房屋买卖合同而言是否是以房屋产权过户登记为生效要件呢？笔者的回答是否定的。《合同法》第四十四条第二款规定：“法律，行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的依照其规定。”最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第九条进一步明确规定：“法律，行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准，登记手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准，登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律，行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”虽然我国《房地?
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二、房屋产权过户登记和房屋抵押登记是物权变动公示，公信原则的具体体现，是典型的物权行为而非债权行为。物权变动是指物权的设立、变更和消灭。物权变动的公示原则是指物权变动必须从一种客观的为社会公众知悉的方式加以展示，方能产生法律效力。由于物权是排他性的绝对权利，其变动常常会影响其他人的利益，如果没有外界可以知悉其变动征象则会使第三人承受不测之损害。故而物权的设立、移转必须公开、透明，以维护物的占有秩序和交易安全，因此物权不能由当事人随意创设。法律规定，动产物权以占有为公示方式，从占有的移转即交付为其变更的公示方式；不动产物权则从登记和登记的变更作为权利享有成变更的公示方式。物权的公信原则是物权公示原则的必然结果，即物权变动经法定公示后，即使标的物的出让人事实上无处分权，信赖公示的第三人仍被法律承认其和真正权利人交易相同的法律效果。
区分债权行为和物权行为对正确处理合同纠纷具有十分重要的意义。债权行为是指直接引起债权关系成立，变更或消灭的民事行为。而物权行为则是直接引起物权取得，变更或消灭的民事行为。不论是从转移标的物的所有权为目的买卖合同，还是借款抵押担保合同，订立合同行为本身不能直接导致标的物所有权的转移和担保物权的设立，因此订立合同的行为是债权行为。而动产的交付和不动产的过户登记与抵押登记才是直接导致物权变动的物权行为。可以说，就上述两种合同而言都在逻辑上存在着两个相互衔接却又不同的阶段：第一阶段是债权行为即订约行为，其后果是导致债权债务关系的产生；第二阶段是物权行为即房屋产权过户登记和房屋抵押登记。这两个阶段的行为相互联系，缺一不可，债权行为是物权行为的前提和基础，物权行为是债权行为的要求和后果。区分债权行为与物权行为的意义在于，由于债权系相对权，不能对抗合同以外的第三人，一般情况下与第三人无关，因此无须公示。而所有权和担保物权是对世权，可以对抗合同以外的第三人，所以才有公示、公信的要求。
就本案而言，丰乐农技站先以其所有的房屋作标的物与本单位职工李某签订房屋买卖合同，其后又以同一房屋作标的物与丰乐信用社签订抵押担保合同，以此作为借款合同的担保。前一房屋买卖合同，作为买受人的李某以支付购房款，接收房屋的债权行为履行了房屋买卖合同的主要义务，对方也接受了这种履行，因此应认定该房屋买卖合同已经依法成立并生效。但由于该房屋买卖合同的双方当事人未到房管部门履行办理产权过户登记的物权行为，因此，不能产生房屋产权由出卖人丰乐农技站转移给受买受人李某的法律效果。李某仅能要求丰乐农技站承担返还购房款并赔偿相应损失的违约责任。后一抵押担保合同，抵押人丰乐农技站与抵押权人丰乐信用社不仅签订了书面的抵押担保合同履行了债权行为，而且还到房管部门办理了抵押登记，履行了物权行为。因而双方设置的担保物权，符合物权变动的公示，公信原则，应为有效。
事实上，正是由于李某与丰乐农技站在完成房屋买卖交易后未及时到房管部门办理产权变更登记，才使善意第三人丰乐信用社基于对房管部门颁发房权证的信赖，相信丰乐农技站是房屋的产权人，而与之设立了担保物权，丰乐信用社不可能知道无义务知道该房屋实际已经转让给了李某，而法律必须承认丰乐信用社与丰乐农技站设立的担保物权有效，且有优先于李某债权的效力。这就是物权变动的公信原则保护了交易中的善意第三人，维护了交易的安全和市场交易秩序。

作者： 泸州市纳溪区人民法院
邱 彪
联系电话：（0830）4262149

上海市政府


上海市关于管理外国企业常驻代表机构的规定（试行）
上海市政府



第一条 为了有利于发展国际经济贸易往来和技术交流，管理外国企业、公司和其他经济、技术组织（以下简称外国企业）常驻上海市的代表机构，根据《中华人民共和国国务院关于管理外国企业常驻代表机构的暂行规定》，结合本市具体情况，制订本规定。
第二条 外国企业在本市的常驻代表机构（以下简称常驻企业代表机构）为非直接经营性的机构，只可代表其派出企业进行业务联络和服务活动。但是，两国政府已有协议规定的，按其规定办理。
第三条 外国企业在本市设立常驻代表机构，应按照业务性质，委托本市有关对外经营的企业或公司，向上海市对外经济贸易委员会（以下简称市对外经贸委）提出申请。市对外经贸委审核后，按照业务性质报国家有关部门审批。
第四条 外国企业在提出申请时，应提交下列证件和材料：
（一）由该企业董事长或者总经理签署的申请书，内容包括常驻代表机构名称、首席代表和代表的姓名、业务范围、驻在期限、驻在地点等；
（二）由该企业所在国家或所在地区有关当局出具的开业合法证书；
（三）由同该企业有业务往来的金融机构出具的资信证明书；
（四）该企业董事长或总经理委任常驻代表机构代表人员的授权书及各该人员的简历。
外国金融、保险、证券业申请设立代表机构，除按照本条规定提交证件和材料外，还应同时提交该总公司的组织章程、董事会董事的名单和最新的资产负债和损益年报。
第五条 外国企业设立常驻代表机构的申请获准后三十天内，应持批准证书，向上海市工商行政管理局（以下简称市工商局）办理登记手续。逾期未办登记手续的，批准证书自然失效，并应于十天内向市工商局缴回失效的批准证书。
常驻代表机构登记证有效期为一年。登记证逾期需要延长的，必须在期满前三十天办理延长手续。
未经批准、登记的，不得以常驻机构人员的身份从事业务活动，不准设置外国企业的标志。
第六条 常驻代表机构的派驻人员及其家属，应遵守《中华人民共和国外国人入境出境管理法》和其他有关规定，并向上海市公安局及时办理居留或户口申报手续。
第七条 常驻代表机构代表和聘用人员应分别持市工商局颁发的“代表证”或“工作证”进行业务活动。
常驻代表期满或由于其他原因离华时（因为业务需要暂时离境者除外），须向市工商局办理注销登记手续，并缴回常驻代表证。
第八条 常驻代表机构应按中国外汇管理的有关规定，持登记证在中国银行或外汇管理局同意的其他银行开立帐户。
第九条 常驻代表机构及其派驻人员，应按照中国税法规定，向上海市税务局办理税务登记手续，照章纳税。
第十条 常驻代表机构及其派驻人员进口或出口自用的办公、生活用品和交通工具，应按照中国海关规定办理进出口手续。
第十一条 常驻代表机构因业务需要必须装设商业性电信设备的，应向本市有关电信管理部门申请办理。常驻代表机构不得架设电台。
第十二条 常驻代表机构租用本市的房屋，应委托市对外经贸委指定的经营对外服务的公司办理。
第十三条 常驻代表机构需聘用中国职工，应委托上海市对外服务公司提供、承办，双方签订聘用合同。
常驻代表机构不得在中国境内自行招聘职工。
第十四条 常驻代表机构及其派驻人员必须遵守中国法律、法令和有关规定。上海市人民政府依法保护常驻代表机构及其派驻人员的合法利益，并对其正常业务活动提供方便。
第十五条 常驻代表机构的业务活动必须接受市工商局和其他有关机关的监督检查。
常驻代表机构应每年一次向市对外经贸委和市工商局呈送业务活动情况年度报告。
第十六条 常驻代表机构及其派驻人员违反本规定或者有其他违法活动，市工商局有权进行检查和依法处理，并视其情节轻重，可给予警告、罚款、没收非法所得、取消代表资格、吊销登记证等处罚。
第十七条 常驻代表机构一次批准驻在期限不超过三年。期满如需延长的，应在期满前三个月委托本市对外经营的企业或公司，向市对外经贸委提出延期申请。经批准后，向市工商局办理延期登记。
常驻代表机构在申请延期时，应提交本规定第四条所列之证件和材料。
常驻代表机构一次延长驻在期限不超过三年。
第十八条 常驻代表机构在批准期限届满或者提前终止业务活动，撤销机构时，应于期限届满或终止业务活动前三十天以书面报告市对外经贸委。并于债务、税务和其他有关事宜清理完毕后，向市工商局办理注销登记手段，缴销登记证。
外国企业应对常驻本市代表机构的未了事宜，继续承担责任。
第十九条 常驻代表机构要求变更机构名称、首席代表、代表、业务范围、驻在期限和驻在地点，应委托本市的对外经营的企业或公司，向市对外经贸委提出申请，获准后持批准证件向市工商局办理变更登记手续。凡变更驻在地点和派驻人员及其家属的，应同时向上海市公安局办理变
更手续。
第二十条 华侨、港澳企业申请设立常驻代表机构，参照本规定办理。
第二十一条 本规定由市对外经贸委负责解释。
第二十二条 本规定自一九八六年九月一日起施行。



1986年8月6日