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浙江省宗教事务条例(2006年)

作者:法律资料网 时间:2024-07-23 00:24:02  浏览:8759   来源:法律资料网
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浙江省宗教事务条例(2006年)

浙江省人大常委会


浙江省宗教事务条例

(1997年12月6日浙江省第八届人民代表大会常务委员会第四十一次会议通过 2006年3月29日浙江省第十届人民代表大会常务委员会第二十四次会议修订)


  第一章 总则
  第一条 为了保障公民宗教信仰自由,维护宗教和睦与社会和谐,规范宗教事务管理,根据宪法、有关法律和国务院《宗教事务条例》的规定,结合本省实际,制定本条例。

  第二条 本条例所称宗教事务,是指宗教与国家、社会、公民之间存在的涉及国家利益和社会公共利益的事务。

  第三条 公民有宗教信仰自由。

  任何组织或者个人不得强制公民信仰宗教或者不信仰宗教,不得歧视信仰宗教的公民(以下称信教公民)或者不信仰宗教的公民(以下称不信教公民)。

  信教公民和不信教公民、信仰不同宗教的公民应当相互尊重、和睦相处。

  第四条 宗教团体、宗教活动场所、宗教教职人员和信教公民的合法权益及正常的宗教活动受法律保护,任何组织和个人不得侵犯和干预。

  第五条 宗教活动必须在宪法、法律、法规允许的范围内进行。任何组织和个人不得利用宗教进行违反宪法、法律、法规的活动。

  坚持宗教不干预国家行政、司法、学校教育和社会公共教育的原则。

  第六条 各宗教坚持独立自主自办的原则,宗教团体、宗教活动场所和宗教事务不受外国势力的支配。

  第七条 各级人民政府应当依法维护宗教团体、宗教活动场所、宗教教职人员和信教公民的合法权益,听取宗教团体、宗教活动场所、宗教教职人员和信教公民的意见,协调宗教事务管理工作,引导宗教与社会主义社会相适应。

  第八条 省、设区的市和县(市、区)人民政府宗教事务部门(以下简称宗教事务部门)对本辖区的宗教事务负有管理、指导、协调、监督的职责。

  县级以上人民政府其他有关部门应当按照各自职责,依法做好有关工作。

  乡、镇人民政府和街道办事处应当按照各自职责,协助宗教事务部门做好宗教事务工作。居民委员会、村民委员会应当配合各级人民政府做好相关工作。

  第二章 宗教团体

  第九条 成立宗教团体应当按照国务院《社会团体登记管理条例》等有关规定,经县级以上宗教事务部门审查同意后,向所在地县级以上民政部门申请登记。

  第十条 宗教团体和宗教活动场所可以进行宗教文化学术研究和交流。

  第十一条 宗教团体和寺院、宫观、清真寺、教堂(以下称寺观教堂)经县级以上宗教事务部门批准,可以举办宗教教职人员和义工培训班。

  宗教团体和寺观教堂举办宗教教职人员和义工培训班,应当具备下列条件:

  (一)有培训计划;

  (二)有具备一定宗教学识的宗教教职人员;

  (三)培训人数不得超过举办场所的容纳规模;

  (四)培训内容不得违反法律、法规和政策。

  县级以上宗教事务部门应当自收到申请之日起二十日内,作出批准或者不予批准的决定。

  第十二条 鼓励宗教团体培养爱国爱教、遵守法律法规、有较高宗教造诣的宗教教职人员。

  第十三条 鼓励宗教团体和宗教活动场所按照国家和省的有关规定举办社会公益事业。

  第十四条 宗教团体应当遵守宪法、法律、法规,接受当地人民政府的行政管理。

  宗教团体在按照各自的章程开展活动的同时,应当协助人民政府贯彻实施有关宗教的法律、法规,对宗教教职人员和信教公民进行爱国主义和法制教育。

  第十五条 出版公开发行的宗教出版物,按照国家出版管理的规定办理。

  宗教团体、寺观教堂编印宗教内部资料性出版物,应当经省宗教事务部门批准,并取得省新闻出版行政部门核发的准印证。

  第三章 宗教教职人员

  第十六条 宗教教职人员的身份由有关宗教团体认定,报所在地县级以上宗教事务部门备案。

  第十七条 经认定并备案的宗教教职人员或者符合本宗教规定的其他人员,可以依照本教规定的职责主持宗教活动。其他人员不得主持宗教活动。

  第十八条 宗教教职人员在省内跨县(市、区)或者跨设区的市主持宗教活动,应当经所在地和前往地相应的宗教团体同意,并由该宗教团体报相应的县(市、区)或者设区的市宗教事务部门备案;天主教教职人员在省内跨教区主持宗教活动,应当经省天主教团体同意,并由其报省宗教事务部门备案。

  本省宗教教职人员应邀到省外主持宗教活动或者担任宗教教职的、省外宗教教职人员应邀到本省主持宗教活动或者担任宗教教职的,应当经本省有关宗教团体同意,并由该宗教团体报省宗教事务部门备案。

  第十九条 经认定并备案的非本省户籍的宗教教职人员,其户籍需要迁入本省的,应当在本省担任宗教教职三年以上,由有关宗教团体推荐,逐级报省宗教事务部门审核,再按照户籍管理的有关规定办理手续。

  省内宗教教职人员户籍迁移,参照前款规定办理。

  第二十条 符合参加本省社会保障基本条件的宗教教职人员和宗教团体专职工作人员,可以自愿参加社会保险。

  宗教团体或者宗教活动场所招用人员,应当依法签订劳动合同,并按照国家和省的有关规定参加社会保险。

  第四章 宗教活动场所

  第二十一条 本条例所称宗教活动场所,是指按照国家有关规定依法登记,供信教公民进行宗教活动的寺观教堂及其他固定宗教活动处所。

  第二十二条 筹备设立寺观教堂的,应当符合国家规定的条件,由宗教团体向拟设场所所在地的县级宗教事务部门提出申请,县级宗教事务部门应当自收到申请之日起三十日内,对拟同意的,提出初审意见,报设区的市宗教事务部门审核。设区的市宗教事务部门应当自收到县级宗教事务部门的报告之日起三十日内,对拟同意的,提出审核意见,报省宗教事务部门审批。省宗教事务部门应当自收到设区的市宗教事务部门拟同意设立的报告之日起三十日内,作出批准或者不予批准的决定。

  筹备设立其他固定宗教活动处所的,应当符合国家规定的条件,由宗教团体向拟设场所所在地的县级宗教事务部门提出申请,县级宗教事务部门应当自收到申请之日起三十日内,对拟同意的,提出审核意见,报设区的市宗教事务部门审批。设区的市宗教事务部门应当自收到县级宗教事务部门拟同意设立的报告之日起三十日内,作出批准或者不予批准的决定。

  宗教团体在宗教活动场所的设立申请获批准后,再依法办理基本建设工程等审批手续。

  第二十三条 设立宗教活动场所,必须按照国务院《宗教事务条例》、国家宗教事务局《宗教活动场所设立审批和登记办法》的规定,办理登记手续。

  个人和非宗教团体不得建立宗教活动场所,不得在公众场所设置宗教设施。

  第二十四条 扩建、迁建寺观教堂,由有关宗教活动场所向拟扩建、迁建场所所在地的县级宗教事务部门提出申请,并由宗教事务部门逐级报省宗教事务部门审批。省宗教事务部门应当自收到报告之日起二十日内,作出批准或者不予批准的决定。

  扩建、迁建其他固定宗教活动处所,由有关宗教活动场所向拟扩建、迁建场所所在地的县级宗教事务部门提出申请,并由县级宗教事务部门报设区的市宗教事务部门审批。设区的市宗教事务部门应当自收到报告之日起二十日内,作出批准或者不予批准的决定。

  扩建、迁建宗教活动场所的申请获批准后,再依法办理基本建设工程等审批手续。

  第二十五条 宗教活动场所应当建立管理组织,实行民主管理。宗教活动场所管理组织在有关宗教团体的指导下,由该场所的宗教教职人员和信教公民民主协商推选产生,报该场所的登记管理机关备案。管理组织每届任期五年,其成员可以连选连任。管理组织成员不履行职责的,应当进行调整。

  宗教活动场所应当建立健全人员、财务、会计、治安、消防、档案、环境保护、文物保护、卫生防疫等管理制度,加强内部管理,接受当地人民政府有关部门的指导、监督和检查。

  宗教活动场所管理组织应当在每年第一季度向登记管理机关提交上一年度的管理情况报告。

  第二十六条 在宗教活动场所内,管理组织可以按照国家有关规定,经营销售宗教用品、宗教艺术品、合法宗教出版物。

  第二十七条 宗教活动场所管理组织应当遵守国家户籍管理的规定,及时办理常住人员和外来暂住人员的户口登记手续。

  第二十八条 宗教活动场所、宗教团体可以按照国家、省的有关规定和宗教习惯接受组织和个人的捐赠。

  非宗教活动场所、非宗教团体不得接受或者变相接受宗教性的捐赠。

  第二十九条 以宗教活动场所为主要游览内容的风景名胜区,其所在地的县级以上人民政府应当协调、处理宗教活动场所与园林、文物、旅游等方面的利益关系,维护宗教活动场所的合法权益。

  以宗教活动场所为主要游览内容的风景名胜区的规划建设,应当与宗教活动场所的风格、环境相协调。

  第三十条 各地在制定或者调整与宗教活动场所有关的游览参观点门票价格时,应当充分听取宗教事务部门、有关宗教团体、游览参观点内宗教活动场所代表及有关方面的意见,维护宗教团体、宗教活动场所的合法权益。

  第三十一条 宗教团体、寺观教堂在宗教活动场所外修建大型露天宗教造像,按照国家有关规定办理。

  在宗教活动场所外修建、制作其他形式的大型露天宗教景观,应当由有关宗教团体向设区的市宗教事务部门提出申请。设区的市宗教事务部门应当自收到申请之日起三十日内提出意见,拟同意的,报省宗教事务部门审批。省宗教事务部门应当自收到报告之日起六十日内,作出批准或者不予批准的决定。

  宗教团体、寺观教堂以外的组织或者个人不得修建、制作大型露天宗教造像和其他形式的大型露天宗教景观。

  第三十二条 有关单位和个人在宗教活动场所内设立商业服务网点、举办陈列展览或者拍摄电影电视片,应当事先征得宗教活动场所管理组织和县级以上宗教事务部门同意。

  在宗教活动场所出入通道设立商业服务网点,应当尊重有关宗教的信仰和传统,遵守宗教活动场所的各项规定。工商行政管理部门在审批前应当征求宗教事务部门的意见。

  第三十三条 属于不可移动文物的宗教活动场所,应当按照有关文物保护法律、法规的规定予以保护,并接受有关部门的指导、监督。

  具有宗教属性的文物的认定、使用,应当征求宗教事务部门的意见。

  第三十四条 宗教活动场所终止、合并、迁移以及变更登记的,应当向原登记管理机关办理有关手续;宗教活动场所终止的,其财产按照有关规定处理。

  第五章 宗教活动

  第三十五条 集体宗教活动应当在依法登记的宗教活动场所或经县级以上宗教事务部门认可的场合内进行。

  第三十六条 信教公民可以在宗教活动场所内,按照本宗教的教义、教规和习惯进行宗教活动。

  信教公民也可以在本人家里过宗教生活,但不得影响他人正常生活。

  第三十七条 任何组织和个人不得在宗教活动场所内进行不同信仰和不同教派之间的宣传和争论,也不得在宗教活动场所外传教。

  任何组织和个人进入宗教活动场所,应当遵守宗教活动场所的各项规定,尊重宗教教职人员和信教公民的宗教信仰习惯。

  第三十八条 举办跨县(市、区)、设区的市等非通常的宗教活动,应当报县级以上宗教事务部门审批。其中,跨县(市、区)的,应当报经设区的市宗教事务部门审批;跨设区的市的,应当报经省宗教事务部门审批。

  举办非通常的宗教活动,应当在举办日的三十日前向县级以上宗教事务部门提出申请。宗教事务部门应当在收到申请之日起十五日内作出批准或者不予批准的决定。

  举办非通常的宗教活动,应当具备下列条件:

  (一)符合宗教教义、教规和宗教习惯;

  (二)确有举办非通常宗教活动的需要;

  (三)有具体的活动方案,包括发生意外事件的应急预案;

  (四)其他应当具备的条件。

  举办非通常的宗教活动的宗教团体或者宗教活动场所,应当采取有效措施防止意外事故的发生。活动举办地的乡、镇人民政府和县级以上人民政府有关部门应当按照各自职责实施必要的管理,保证非通常的宗教活动安全、有序进行。

  非通常的宗教活动及其管理办法,由省人民政府另行制定。

  第三十九条 涉外宗教活动按照国家有关规定执行。

  第六章 宗教财产

  第四十条 本条例所称宗教财产,是指宗教团体、宗教活动场所依法所有或者管理、使用的房屋、构筑物、各类设施、土地、山林、文物、企业事业的资产,宗教活动场所的门票收入,各类捐赠以及其他合法拥有的资产和收入。

  宗教财产受法律保护。任何组织和个人不得侵占、哄抢、私分、毁损或者非法查封、扣押、冻结、没收、处分宗教团体、宗教活动场所的合法财产,不得毁损宗教团体、宗教活动场所占有、使用的文物。

  宗教活动场所收藏、使用的文物以及受国家委托代管、使用的文物不得擅自馈赠或者转让,其他单位和个人不得擅自占用。

  第四十一条 宗教团体、宗教活动场所依法所有的房屋和管理、使用的土地、山林等,由该宗教团体、宗教活动场所和管理组织按照有关规定申领房屋所有权证、土地使用权证、林权证书;发生变更时,应当及时办理变更登记。

  有关部门在确定和变更宗教团体或者宗教活动场所土地使用权、林权时,应当征求本级人民政府宗教事务部门的意见。

  第四十二条 宗教团体、宗教活动场所应当执行国家的财务、会计、税收管理制度,按照国家有关税收的规定履行纳税义务,享受税收减免优惠。

  宗教团体、宗教活动场所应当以适当方式向信教公民公布财务收支情况和接受、使用捐赠情况,并于每年第一季度向所在地的县级以上宗教事务部门报告上一年度的上述情况。

  第四十三条 因城市规划或者重点工程建设需要拆迁宗教团体或者宗教活动场所的房屋、构筑物的,拆迁人应当与该宗教团体或者宗教活动场所协商,并征求有关宗教事务部门的意见。经各方协商同意拆迁的,拆迁人应当对被拆迁的房屋、构筑物予以重建,或者根据国家有关规定,按照被拆迁房屋、构筑物的市场评估价格予以补偿。

  第七章 法律责任

  第四十四条 违反本条例规定的行为,法律、行政法规已有处罚规定的,从其规定。

  第四十五条 违反本条例,有下列行为之一的,由县级以上宗教事务部门责令停止活动;有违法所得的,没收违法所得;情节严重的,可以并处违法所得一倍以上三倍以下的罚款:

  (一)在宗教活动场所外或者未经宗教事务部门认可的场合主持、组织宗教活动的;

  (二)在宗教活动场所外传教的;

  (三)未经县级以上宗教事务部门批准举办宗教培训活动的;

  (四)未经认定并备案的人员主持宗教活动的;

  (五)宗教教职人员未经批准擅自跨地区主持宗教活动的。

  第四十六条 违反本条例,有下列行为之一的,由县级以上宗教事务部门责令改正或者停止活动,可以对有关单位和个人处一千元以上一万元以下罚款;情节严重的,处一万元以上五万元以下罚款;有违法房屋、构筑物、违法用地的,由有关行政主管部门依法处理:

  (一)个人和非宗教团体在公众场所设置宗教设施的;

  (二)未经批准,扩建、迁建宗教活动场所的。

  第四十七条 违反本条例第三十一条规定,修建大型露天宗教造像的,按照国家有关规定处罚;修建、制作其他形式的大型露天宗教景观的,由县级以上宗教事务部门责令停止施工,限期拆除;有违法所得的,没收违法所得。

  第四十八条 违反本条例第三十八条第一款规定,未经批准擅自举办非通常的宗教活动的,由县级以上宗教事务部门责令停止活动;有违法所得的,没收违法所得,可以并处违法所得一倍以上三倍以下的罚款;情节严重的,登记管理机关可以责令该宗教团体、宗教活动场所撤换直接负责的主管人员。

  第四十九条 国家工作人员在宗教事务管理工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的, 依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第五十条 违反本条例规定,构成违反治安管理行为的,由公安部门依照《中华人民共和国治安管理处罚法》的有关规定予以处罚;构成违反其他行政管理行为的,由其他有关部门依法予以处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第八章 附则

  第五十一条 本条例自2006年6月1日起施行。


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本案中“杂物间”是否属于抵押财产?

作者:江西省吉水县法院 曾建莉


[案情]:2002年5月谢某因资金短缺向陈某借款10万元,胡某同意以其新建的二层楼房为谢某的借款作抵押担保,双方到房管部门办理了抵押登记手续。同年底,胡某经批准在其二层楼房上加盖了一间“杂物间”。借款到期后,因谢某不按期归还借款本息,陈某遂向法院提起诉讼,要求谢某偿还借款本息并要求胡某承担抵押担保责任。

  [分歧]:对胡某所盖“杂物间”是否属抵押财产及其处理,合议庭存在以下两种分歧意见:

  第一种观点认为该“杂物间”属于抵押财产,在案件的执行过程中,应将整栋楼房拍卖,陈某可就所得款优先受偿。其理由是:胡某与陈某的抵押合同有效。胡某在该二楼房上加盖的“杂物间”与原二层楼房连为一体,该“杂物间”用于堆放杂物,要配合原二层楼房才能发挥作用,显属从物。根据主物吸收从物的规定以及主物的处分效力及于从物的通例,该“杂物间”应从属于已设置抵押的二层楼房而为抵押财产的一部份,“其抵押权效力也应及于“杂物间”。

  第二种观点认为该“杂物间”不属于抵押财产,其理由是,在胡某与陈某订立抵押合同时,“小阁楼”并不存在,胡某只是以其二层楼房为谢某借款提供担保、设置抵押的,且该“杂物间”并没有进行抵押登记。根据房产设置抵押时应当办理抵押登记,否则不得对抗第三人,即无优先受偿权利的规定,该“杂物间”并未办理抵押物登记,故不属于抵押财产。 

 [分析] 笔者赞同第二种观点。理由如下:

1、 从双方当事人的真实意思表示来看,在胡某与陈某订立抵押合同时,“杂物间”并不存在,双方的真实意思表示的抵押物为刘某的二层楼房,没有将“杂物间”作为抵押物的意思表示,而意思表示须真实是民事法律行为的生效要件之一。2、“杂物间”并非登记抵押的建筑物。胡某的二层楼房设立抵押后,经批准在其二层楼房上加盖一间“杂物间”,根据房产设置抵押时应当办理抵押登记,否则不得对抗第三人,即无优先受偿权利的规定,该“杂物间”并未办理抵押物登记,不属于抵押财产。3、“杂物间”并非设立抵押时存在的从物。主物与从物是以两个独立存在的物在用途上客观存在的主从关系为标准对物进行的划分。本案中二层楼房是主物,“杂物间”是从物。在合同无相反约定时,对主物的处分效力及于从物,对主物设置的租赁,抵押也及于从物,这是一般原则。值得注意的是本案中“杂物间”是在抵押权设定后添置的从物。最高院关于适用《担保法》若干问题的解释第六十三条规定:“抵押权设定前为抵押物的从物的,抵押权的效力及于抵押物的从物。”该解释应引申理解为抵押权设定后取得的从物,不属于抵押权的效力范围。故本案中“杂物间”不属于抵押财产。



南充市物业管理实施细则(试行)

四川省南充市人民政府


现公布《南充市物业管理实施细则(试行)》,自公布之日起施行。




市长:杜光辉

二○○四年六月九日


南充市物业管理实施细则(试行)

第一章 总 则
第一条 为了规范物业管理活动,保障物业的合理使用,创造整洁、文明、安全、舒适的居住和工作环境,根据国务院《物业管理条例》,结合我市实际,制定本实施细则。
第二条 本实施细则适用于本市行政区域内的物业管理活动及其监督管理。未通过物业管理企业提供物业服务的物业,其使用、维修、养护、管理亦适用本规定。
第三条 南充市房地产管理局是本市物业管理的行业主管部门,负责全市物业管理活动的监督管理工作。县(市)政府房地产管理部门负责对本辖区内的物业管理活动进行监督管理。
物业管理实行属地管理原则。县(市、区)人民政府负责对本辖区物业管理工作的领导。街道办事处(乡、镇人民政府)、社区居民委员会负责指导监督辖区内业主大会的成立及其日常运作,负责辖区内物业管理纠纷的调查、调解与处理,协调物业管理活动与社区管理其他活动的关系,协助当地物业管理主管部门对物业服务进行监督管理。建设、规划、国土、公安、物价、环保、城管、工商、卫生、安全等部门按照各自职责,协同实施本细则。
第四条 拥有共有设施、设备与场地的物业原则上应当划归一个物业管理区域。在同一物业管理区域内,只能委托一个物业管理企业进行管理。
建设单位应当向当地物业管理主管部门提出划分物业管理区域的申请;其中,属于商品房建设项目的物业管理区域,应当在申办商品房预售许可证和现售登记备案前,提出划分物业管理区域的申请。
符合下列情形之一的,可以作为单独的物业管理区域:
(一) 属于一个自然街坊或者封闭小区;
(二) 与设置的共用设施设备有密切关联的物业。
第二章 业主大会
第五条 业主大会由一个物业管理区域内的全体业主组成,代表和维护全体业主合法权益。一个物业管理区域内,房屋出售并实际交付使用的建筑面积达到50%以上,或者首个房屋单元出售并实际交付使用已满两年的,应当召开首次业主大会会议。
第六条 物业管理区域符合业主大会成立条件的,建设单位应当书面通知街道办事处(乡、镇人民政府)、社区居委会。街道办事处(乡、镇人民政府)和社区居委会接到通知后30日内,会同建设单位、物业管理主管部门组建业主大会筹备组(以下简称筹备组)。由筹备组组织召开首次业主大会会议。
筹备组由业主代表、街道办事处(乡、镇人民政府)、社区居委会、建设单位、当地物业管理主管部门组成。参加筹备组的业主代表应当由街道办事处(乡、镇人民政府)、社区居委会和当地物业管理主管部门组织业主推荐产生。筹备组组建后的7日内,应当在物业管理区域内公告筹备组成员名单。
建设单位应当向筹备组提供业主名册、物业建筑面积、物业出售和交付使用时间、已筹集的专项维修资金清册等文件资料。
第七条 筹备组应当做好下列筹备工作:
(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;
(二)参照物业主管部门制订的示范文本,拟定《业主大会议事规则》(草案)和《业主公约》(草案);
(三)确认业主身份和业主在首次业主大会会议上的投票权数;
(四)确定业主委员会委员候选人产生办法及名单;
(五)做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。
前款(一)、(二)、(三)、(四)项的内容应当在首次业主大会会议召开前15日内以书面形式在物业管理区域内公告。
第八条 业主大会会议决定的事项以投票方式表决。住宅物业业主在业主大会上的投票权,按套计算,每套一票。非住宅物业业主的投票权,按物业建筑面积计算,每五十平方米计算为一票;单户不足五十平方米的,计为一票。单个业主在业主大会会议上所持的投票权,最高不超过全部投票权的30%。业主大会议事规则对业主投票权另有约定的从其约定。
  第九条 召开住宅物业的业主大会会议,应当事先将会议时间、地点、议题和议程通知所在地居(村)民委员会,邀请居(村)民委员会派代表参加,并认真听取居(村)民委员会的建议。在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合居(村)民委员会开展相关工作,并接受其指导监督。
第十条 有下列情况之一的,业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议:
(一) 20%以上业主提议; 
(二) 物业管理企业提议;
(三) 发生重大事故或者紧急事件需要及时处理;
(四) 街道办事处、社区居委会提议;
(五) 业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况。
  提议召开业主大会会议,应当书面说明召开临时业主大会的理由、目的和提议时间。
发生应当召开业主大会临时会议的情况,业主委员会不履行组织召开会议职责的,当地物业管理主管部门应当责令业主委员会限期召开,逾期仍未召开的,可以指定提议人或其他合适业主为召集人,按照程序召开。
第十一条 物业管理区域内业主人数在二百名以上的,在物业主管部门、街道办事处、社区居委会的指导下,业主大会可以业主代表会议的形式议事。
业主代表应按照合理、民主的原则由业主推选产生,人数不应低于业主总人数的20%。业主代表在业主代表大会中的投票权与推选人的投票权一致。业主代表因故不能参加会议的,业主可以另外推举代表。业主代表产生后应当报物业主管部门备案。
业主代表应当在会议召开前7日内,向其所代表的各个业主书面征求对拟讨论事项的意见。
以业主代表会议形式,制定或修改业主公约、业主大会议事规则,选聘或解聘物业管理企业,以及对专项维修资金使用和续筹方案作出决定,或者对其他事项作出表决的,应当由业主本人签署赞同、反对及弃权的书面意见,业主代表负责收集并提交给业主代表会议作为表决意见。
第十二条 首次业主大会会议应当依法选举产生业主委员会。业主委员会人数应为单数。业主委员会应当自选举产生之日起30日内,持下列文件向当地物业管理主管部门申请备案:
(一)业主大会会议记录和会议决定;
(二)业主大会议事规则;
(三)业主公约;
(四)业主委员会委员的名单和基本情况
物业管理主管部门应当对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明。业主委员会应当依法刻制和使用印章。
业主委员会备案的有关内容发生变更的,应当按照本条规定重新备案。
第十三条 业主委员会办公经费来源,委员是否领取津贴及津贴来源等事项由业主大会决定。
第十四条 业主委员会任期一般为3年,具体任期时间由业主大会在议事规则中作出约定。
业主委员会任期届满前2个月,应当向街道办事处(乡、镇人民政府)、社区居委会报告。街道办事处(乡、镇人民政府)、社区居委会应当会同物业管理主管部门在该物业管理区域内成立业主委员会换届改选工作组,组织做好换届改选工作,组织业主召开业主大会选举产生新一届业主委员会。
业主大会会议选举产生新一届业主委员会之日起10日内,原业主委员会应当将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会,并做好其他交接工作。
第三章 前期物业管理
第十五条 建设单位在开工前应将物业的规划、设计等方案报经物业管理主管部门备案;物业建成后应当经物业管理主管部门验收合格签具意见后方可交付使用和办理房屋权属初始登记。
第十六条 物业区域内道路、绿地、建筑物主体和外墙、屋面、管线、电梯、楼梯、走廊等其他不可分割的共有部位、共用设施设备及相关场地空间,物业建设单位应随物业的出售一并转移归业主所有,物业建设单位不得保留自用或单独出售出租。
第十七条 建设单位应当在物业交付使用后向业主委员会、物业管理企业移交下列物业档案资料副本:
(一)物业管理区域规划图、竣工总平面图;单体建筑、结构、设备、附属工程安装竣工图;管网工程竣工图;
(二)物业竣工验收备案文件;物业质量保证书和物业使用说明书;
(三)物业及配套设施的产权清单;业主姓名、购房面积、通信地址、联系电话等统计汇总资料;
(四)物业建设单位自营或自用物业的性质、建筑面积的清单及产权证明资料。
(五)物业使用、维护、管理所必需的其他资料。
第十八条 物业建设单位应当按不少于建筑物总建筑面积千分之三的比例无偿提供物业管理专用房屋,但最低不得少于五十平方米,费用计入建筑成本。物业管理专用房屋属于全体业主共同所有,用于物业管理企业从事物业管理及相关活动。物业管理专用房屋应当具备水、电等必须的设施设备和使用功能。
建设单位申请商品房预售许可证、房屋权属初始登记时,应当提交物业管理用房的房号、面积等相关资料。房地产管理部门在核发房屋预售许可证时,应当注明物业管理用房房号。
第十九条 住宅物业管理区域内,建设单位在办理商品房预售许可证和现售登记备案前,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业,签订前期物业服务合同,提供前期物业服务。前期物业服务合同在业主、业主大会选聘物业管理企业并签订正式物业服务合同后终止。
投标人少于3个或者住宅规模在3万平方米以下的,经物业管理主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
第二十条 前期物业管理服务期满后,前期物业管理企业应配合开发建设单位对物业管理服务区域内共用设施设备进行一次全面的检查维修,对前期管理的水、电、气等费用的收支进行核实,确定是否有遗留问题。
第二十一条 建设单位签订物业管理区域内首份房屋买卖合同前,应当参照国家、省、市制订的示范文本,制订业主临时公约和房屋使用说明书,作为房屋买卖合同的附件。
业主临时公约应当对物业的使用和维护管理、业主义务、违反业主临时公约应当承担的责任等事项作出规定,但不得与物业管理有关规定相抵触,不得侵害物业买受人的合法权益。
建设单位与买受人签订的房屋买卖合同,应当包含前期物业服务合同约定的内容,载明前期物业管理的内容、标准、费用以及物业管理企业名称和资质等级等。
第四章 物业管理服务
第二十二条 业主大会与物业管理企业的服务合同应当对下列内容作出具体约定:
(一)物业共用部位、共用设施设备的运行、维护服务;
(二)公共绿化维护服务;
(三)公共区域清洁卫生服务;
(四)公共秩序维护服务;
(五)车辆停放管理服务;
(六)物业使用中禁止行为的管理措施;
(七)物业档案资料的保管;
(八)业主大会或者业主委托的其他物业服务事项。
第二十三条 物业管理企业提供物业服务,除认真履行服务合同的约定外,还应遵守下列规定:
(一)有关服务应符合有关技术标准、规范;
(二)及时向业主、使用人告知安全合理使用物业的注意事项;
(三)及时维修物业共用部分;
(四)定期听取意见和建议,改进完善服务质量;
(五)及时劝阻制止违反物业管理有关规定、违反业主临时公约或者业主公约的行为,并向业主委员会和有关管理部门报告;
(六)配合社区居(村)民委员会做好社区相关工作。
第二十四条 物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。
前期物业服务费用,由建设单位与物业管理企业通过招投标或协议方式确定,或执行市物价部门与房地产管理部门规定的指导价。
前期物业服务终止后,物业服务费用由业主大会与物业管理企业协商确定。
物业管理企业应当在物业管理区域内公布物业服务项目及其收费标准。
第二十五条 前期物业服务合同生效之日到房屋出售并交付之日发生的物业服务费用,由建设单位承担。
房屋出售并交付之日到前期物业服务合同终止之日发生的物业服务费用,由建设单位和物业买受人按照房屋买卖合同的约定承担;房屋买卖合同未约定或者约定不明确的,由建设单位承担。
第二十六条 物业管理区域内,供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位向最终用户收取有关费用。
物业管理企业可以接受委托代收前款费用,代收服务费由委托人与物业管理企业协商确定,一般不高于代收费用总额的3%。代收服务费由委托人承担。
第五章 物业的使用与维护
第二十七条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。
第二十八条 物业使用中禁止下列行为:
(一)超过设计规定的负荷标准使用物业或者擅自改变物业的功能和用途;
(二)乱抛乱倒乱堆垃圾、杂物,践踏绿地,损毁树木、园林及建筑小品等,在物业共有、共用部位随意悬挂、张贴、涂写、刻画、存放货物;
(三)存放超过安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性物品,排放各种污染物、恶臭物、有毒、有害物质或者产生超过规定时间或规定标准的噪声;
(四)不按规定停放车辆;
(五)利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动;
(六)法律、法规、规章、业主公约和物业管理服务合同禁止的其他行为。
第二十九条 业主、使用人应当按照规划管理部门批准的用途使用物业。如需改变用途必须报经有关部门批准。
第三十条 车辆在共用场地的停放、收费和管理等事项,由物业服务合同约定。合同约定对车辆停放收费的,其收费标准应当按物价部门的规定或合同的约定执行。业主对车辆停放有保管要求的,由业主和物业管理企业另行签订保管合同。
第三十一条 住宅物业管理区域内属于建设单位所有的停车库,应当提供给本物业管理区域内的业主、物业使用人使用,不得将停车位转让给物业管理区域外的单位、个人;其停车位有空闲的,经业主大会同意,可以临时出租给物业管理区域外的单位、个人,但业主、使用人需要停放车辆时,应当停止租赁。
住宅物业管理区域的停车库属于业主所有的停车位,不得与房屋分离单独转让。
第三十二条 物业维修、更新、改造和养护的费用,按照下列规定承担:
(一)专有部分,由拥有专有部分的业主承担;
(二)部分共用部分,由该部分业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担;
(三)全体共用部分,由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担;
(四)机动车停车库,由拥有停车位的全体业主按照各自拥有的停车位面积比例共同承担;
设立专项维修资金的,部分共用部分、全体共用部分和停车库的维修、更新、改造费用在专项维修资金中列支。但属于人为损坏的,维修、更新费用应当由责任人承担。
第三十三条 单幢房屋的共用部分,其维修、更新、改造和养护由该幢业主决定。涉及房屋大修或者专项维修、更新、改造的,应当经该幢房屋持2/3以上投票权的业主同意,且不得与业主大会作出的决定抵触;其他决定事项,应当经该幢房屋持1/2以上投票权的的业主同意。
第三十四条 物业存在安全隐患或者被鉴定为危险房屋,可能危及公共利益或者他人合法权益时,物业管理企业和业主应及时向有关部门报告。同时,责任人应当及时维修养护,有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的,业主委员会、物业管理企业可以按照业主公约的约定或者报经业主大会同意,责令其限期处理或者修缮,逾期不处理或修缮的,可以委托他人代为处理或者修缮,费用由责任人承担。
物业出现法律、法规、规章和有关技术标准规定必须维修养护的情形时,责任人应当进行维修养护。经物业管理主管部门督促仍未进行维修养护的,物业管理主管部门可以委托他人代为维修养护,费用由责任人承担。
第六章 法津责任
第三十五条 建设单位、物业管理企业、业主、使用人和其他单位、个人违反《物业管理条例》和本实施细则的,有关部门依照《物业管理条例》等有关法律法规规定依法予以处罚。
第七章 附 则
第三十六条 本实施细则由南充市房地产管理局负责解释。
第三十七条 本实施细则自公布之日起施行。

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