谈平民化法律解决方法/崔文茂

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上海市物价局


上海市关于规范商品房销售价格行为的暂行规定
上海市物价局



第一条 （目的和依据）
为了规范商品房销售价格行为，制止价格欺诈，维护正当竞争，保护购房人的合法权益，根据国家计划委员会《关于商品和服务实行明码标价的规定》等有关法律、法规、行政规章，制定本暂行规定。
第二条 （适用范围）
凡在本市从事商品房销售（包括现售和预售）的房地产开发、经营企业均应执行本规定。
第三条 （房价制订和构成）
商品房销售价格以及楼层、朝向增减系数由房产开发企业、经营企业制订。
商品房价格由成本、利润、税金等项目构成。
水、电、煤气、电话、闭路电视等属住宅配套性质的建设费用计入商品房开发成本，一并计入房价。
第四条 （房价用语）
销售商品房未经物价部门审核，不得冠以安居工程、解困房、平价房、成本房、微利房等名称，误导蒙骗购房人。
第五条 （基准房价）
商品房销售价格的基准房价为底层（除商住楼）、朝南房间的价格；一幢房屋的楼层、朝向增减系数代数和应趋近于零。
第六条 （明码标价）
销售商品房应明码标价，内容包括：座落位置、结构、规格、面积、计价单位、产权性质、经纪人费用。标价签由市物价检查所统一监制。
采用电子屏幕显示，应将标价内容逐项显示。
销售价格若有变动应及时更换标价签。
第七条 （售房价格说明）
销售商品房应备有售房价格说明书，内容包括：各种规格房型简图，各室号整套建筑面积（含比例分摊公用面积），各厅、室使用面积，楼层、朝向房价增减系数，拟定的物业管理收费项目及标准。售房价格说明书文本由市物价检查所统一监制。
第八条 （销售合同价格）
商品房销售合同应当标明销售价格，建筑结构、装修和设备标准等相关条件，施工图与实测面积差异的处理办法，以及其他涉及价格的内容，应写入合同有关条款或附件。销售合同一经签订，房地产企业和购房人应严格执行，任何一方均不得以商品房市场价格上涨、建筑成本变化等为
由，擅自变更合同签订的销售价格。
第九条 （收费规范）
各种收费应严格执行国家和本市有关规定。
房地产开发企业不得收取房价外费用；不得在商品房交付使用时，委托物业管理单位追加房价外费用。
物业管理单位不得收取与自身管理、服务内容无关的商品房建造及配套费用；为购房人代办电话、燃气热水器安装，不得收取代办费外的费用。
中介服务机构收费应执行市物价局、市房地局《关于本市房地产中介服务收费的通知》的规定。
商品房交易、登记收费，应执行有关规定；收费部门应在交费场所公布收费价目表，悬挂收费许可证。
第十条 （价格异议处理）
商品房销售合同中涉及价格内容不明确、有异议的，购房人可向所在地的区、县物价部门申请核定。对有关的行政机关、事业、企业单位价格违法行为，购房人可向所在地物价检查所投诉、举报。
第十一条 （处罚规定）
违反本规定第四条、第五条、第六条、第七条、第八条、第九条的，由物价检查机关按照有关法律、法规、行政规章实施处罚。
第十二条 本规定由市物价局负责解释。
第十三条 本规定自一九九六年六月十日起执行。



1996年6月10日
浅析民事诉讼中不同主体的自认及其效力

宋君


　　首先需要明确的是，自认效力的产生必须符合一定的先决条件，即作出自认的主体必须具备相应的民事诉讼行为能力，享有在诉讼上处置的权能。在现实生活中，未成年人、精神病人等一些特殊主体在诉讼过程中作出某些承认，在诉讼上不应具有证明效力，只有其法定代理人的诉讼行为才是合法有效的。
　　１．当事人的自认及其效力
　　基于民事诉讼的私权性质，当事人一方有权对他方提出的对自己不利的事实予以承认。一经当事人自认即发生无庸举证的效力，他方当事人因此就该项事实的主张免除举证之责任。
　　自认的效力产生于自认规则，在当事人作出自认后，对法院亦发生拘束力，即法院不得对自认的事实再行判断，并以此作为断案的依据。但是，由于法院对自认事实的真实性不作判断，那么，若出现自认之事实与众所周知的事实或其他显著之事实相矛盾时，自认之事实是否依然对法院产生拘束力？笔者认为，法院解决民事纠纷应依当事人的意愿进行，当事人对该事实既然存在相一致的认识，就表明当事人双方不希望法院对该事实的真实性等再作判定，因此，即便该自认的事实与众所周知的事实相违背，也应对法院产生拘束力。自认对法院的效力适用不仅及于第一审法院，而且还对其上诉审法院产生拘束力，自认的效力还体现在对当事人的拘束力，即自认一经合法作出，一般不得撤回或变更为抗辩主张。
　　２．诉讼代理人的自认及其效力
　　我国民事诉讼法规定，诉讼代理人代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉和上诉，需要有委托人的特别授权。可见，从我国当事人自认制度的立法精神上来看，诉讼代理人只有在特别授权的情况下才有代为承认诉讼请求的权利，而没有对案件事实代为承认的权利。其中的意旨在于，当事人的陈述中所包含的对对方当事人事实主张的自认，属于当事人本人独自享有的权利而不授予诉讼代理人。这显然与设立代理权的法意不符，也不能适应我国司法审判的需要。在司法实践中，法院一般基于理性的考虑，赋予诉讼代理人代为自认案件事实而不为被代理人所否认的行为以证据上的证明力，因此，事实上，这也造成了司法审判于法无据的局面。但是，若诉讼代理人的自认并非出自当事人真实的意思表示?或者有证据证明代理人作出的自认与真实不符，而且其自认是由于错误而发生时，应允许当事人撤回或变更，但是，另一方面这种行为会对当事人的诉讼利益产生影响，同时也使简明的诉讼复杂化，因此，各国对这种撤回或变更的时间和举证责任等都施以严格的限制。
　　３．共同诉讼中的一人自认及其效力
　　共同诉讼中的自认问题主要涉及到其中一人的自认其效力是否及于共同诉讼中的主体。我国民事诉讼法第五十三条第二款规定，“共同诉讼的一方当事人对诉讼标的有共同权利义务的，其中一人的诉讼行为经其他共同诉讼人承认，对其他共同诉讼人发生效力；对诉讼标的没有共同权利义务的，其中一人的诉讼行为对其他共同诉讼人不发生效力。”据此可以认为，若诉讼行为中包含自认，则在必要共同诉讼中，其中一人的自认行为只有经其他人的认可，该自认行为方能对其他人发生效力，若其他人并未认可，则该自认行为对其他人自无效力可言；在普通共同诉讼中，其中一人的自认，对其他人始终不产生效力。可见，我国的立法旨意在于以其他共同诉讼人的主观认可为产生效力之要件，旨意与台湾地区的做法有所不同。台湾的立法例表明，共同诉讼中一人的自认行为若对其他共同诉讼人产生不利益，则对其他共同诉讼人不产生效力。由此可见，台湾地区关于自认制度的旨意在于以客观上产生利益之结果作为产生效力的要件，这似乎亦可作为我国自认制度完善之借鉴因素。