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沪港房地产市场与法律的比较及展望/浦增平

作者:法律资料网 时间:2024-07-10 10:37:01  浏览:8917   来源:法律资料网
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沪港房地产市场与法律的比较及展望

浦增平


经受金融风暴打击之后的沪港两地房地产市场,更能看出其发展的特点和法律制度的利弊,从而为新一轮发展和完善市场提供机会和思路。

就沪港房地产市场发展的比较而言,有三大区别和特点。其一,两地市场规模区别较大,香港房地产市场发展历史比上海要长,融资、开发和售楼等方式途径和规模都要比上海更具有优势。香港作为国际金融中心,有一半资金与房地产有关,无论是国际游资或是证券市场资本,无论是银行给发展商的贷款或是广大购房者的按揭,都渗入房地产市场。相比之下,上海作为地区性金融中心,参与房地产市场的资金相当有限,海外资金进入房地产的途径也十分有限,对购房者的银行按揭仅刚刚开始,尚未形成规模。同样,上海作为一个新兴市场,发展潜力很大,房价空间也很大,但要看上海在今后政策上的定位与经济发展的思路如何。其二,沪港两地房地产市场的成熟与发展不一。香港房地产市场经历几次大幅起落和风波,已经比较成熟,这种成熟是各方面的,有管理层与专业分析队伍,有发展商和中介机构,有银行和融资机构,也有广大购房者和炒家,还包括制度、市场功能及法律等等。相比之下,上海还是不成熟的市场,还未经历大幅起落,还仅仅是一个开发商的初级市场。换言之,经过从1992年启动开发的房地产,主要在如何开发项目,建造项目和建立各种房地产公司上做了文章,融资方式也仅仅是以银行贷款,中外合资合作投入部分启动资金,或少量从证券市场得到融资等,既没有形成真正的中介市场,二三级市场和购房者按揭市场,特别没有形成卖方市场,也就是说,在简单的买卖关系和供需关系中,目前仅仅是卖家和供方比较活跃,炒来炒去也是在这些圈子中活跃。这主要与上海房地产开发市场的主体与体制有关,供方与建设方大多是国家经营,拼命开发,拼命造房,拼命向银行借钱,没有想到如何发展广大用房单位,特别是个人购房消费市场的培育与发展,这就造成目前大量空置和低迷现象,造成房价缓跌但许多发展商的融资利息早就吃掉其可得利润并吞食其本钱,隐性破产等。其三,沪港两地房地产市场的环境和法律制度不一。由于香港房地产市场发展历史较长,又经过几次波动,商业环境和法律机制比较完善,无论对发展商的公司法,对各种融资的法律制度,或是物业管理,乃至广大购房者的权利保障,比较完善。即使在这次房价大暴跌和市场低迷中,法律纠纷和大宗诉讼比较少。而上海在公司法对发展商的适用,金融法的执行等方面都有不足,对物业管理和保障广大购房者权益方面更是欠缺。为此造成近几年大量的房地产案件诉讼到法院,将发展商和购房者死死“套住”。

上述区别和特点,展望明年两地市场的发展,香港市场房价会形成实质性反弹,市场仍会恢复繁荣,但由于政策变化,恶性炒作与房价大幅上升的现象逐渐减少,购房按揭方式更趋活跃,还可以开发银行对原按揭购房者的“回购”倒按揭,活跃二三级市场。就上海房地产市场而言,大量在建项目和隐性破产公司必须进行清盘与重组,银行对不能收回贷款的抵押房产进行大规模拍卖和转让,并转向为广大购房者提供各种方式灵活的贷款与组合,为购房者服务,培育消费市场,同时在完善房地产法律制度上下大功夫。




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最高人民法院关于由院长提交审判委员会处理而审判委员会作出决议另行组织合议庭再审的案件的处理程序问题的复函

最高人民法院


最高人民法院关于由院长提交审判委员会处理而审判委员会作出决议另行组织合议庭再审的案件的处理程序问题的复函

1957年3月19日,最高人民法院

江苏省司法厅:
你厅1957年2月7日司一黄字第12号函悉。院长对于本法院已经发生法律效力的判决和裁定,如果发现在认定事实上或者在适用法律上确有错误,提交审判委员会处理而审判委员会作出决议另行组织合议庭再审的案件,是否需由审判委员会作出撤销原判决或者裁定的决议,并以院长名义作出撤销原判决或者裁定的裁定,我们意见,目前仍应参酌本院印发《各级人民法院刑、民事案件审判程序总结》试行。《总结》内规定审判委员会认为原判决或裁定确有错误时,可作出另行组织合议庭再审的决议,而未规定须将原判决或裁定撤销,是为了要合议庭再行详细审查以资慎重。审判委员会既将案件交合议庭再审,即已授权合议庭,在再审时,合议庭如认为确应撤销原判决或裁定,即应予以撤销,另行裁判。这并不发生与法律不合的问题,也并不会引起当事人不必要的混乱。


交通银行关于印发《交通银行加强银行承兑汇票业务管理的暂行规定》的通知

交通银行


交通银行关于印发《交通银行加强银行承兑汇票业务管理的暂行规定》的通知
1996年7月31日,交通银行

交通银行各分、支行:
现将《交通银行加强银行承兑汇票业务管理的暂行规定》(以下简称《暂行规定》)印发给你们,请认真贯彻执行。各分、支行必须切实加强对银行承兑汇票的管理,严密防范风险,确保资金安全。现将有关事项通知如下:
一、凡未经授权办理银行承兑汇票业务的分支行,自文到之日起必须立即停止办理此项业务。对过去已办理的银行承兑汇票承兑业务,待汇票到期付款后结清帐户,如有逾期贷款等遗留问题应抓紧催收,督促和帮助企业落实还贷资金,并将情况书面报告总行。对擅自办理或越权承兑银行承兑汇票而造成不良后果的,有关分支行应对直接责任人作出严肃处理。
二、已经授权办理银行承兑汇票业务的分支行,已承兑的银行承兑汇票余额凡超过《暂行规定》限制的余额的,应限期压缩,不得再超限额办理新的业务。各分支行银行承兑汇票承兑余额控制数见附件。
三、按照《暂行规定》并经授权可办理银行承兑汇票的分支行,可根据本行的实际需要,有计划有控制地开展这项业务。
四、银行承兑汇票的会计核算仍按照原有关规定处理。中国人民银行如有新的规定时,总行将通知各分支行按照办理。
五、各分支行必须准确、及时填制《暂行规定》所附各类统计报表,并按规定时间报送上级行。总行和管辖分行要加强对各分支行开展此项业务的检查和监督,发现在填报数据上弄虚作假者,予以严肃处理。

附:交通银行关于加强银行承兑汇票业务管理的暂行规定
一、为了在加强金融服务的同时,严密防范风险,维护金融秩序,使银行承兑汇票业务有计划、有控制地发展,特制定本暂行规定。
二、办理银行承兑汇票业务,实行总量控制,比例管理,分级授权,分类指导。
三、总行、管辖分行根据两级管理的职能,切实加强对银行承兑汇票业务的管理。总行负责监控各管辖(直属)分行的执行情况,管辖分行负责在总行下达的承兑比例和额度内监控辖内行的执行情况。总行有关部门的职责分工如下:计划部门负责制定全行承兑业务的总量比例、额度控制及对全行业务的调控;信贷部门负责制定全行承兑业务的审批权限、授信额度和审批大额承兑业务;财会部门负责制定全行承兑业务的会计监督事项、会计核算手续处理规定等。各分支行必须在总行下达的承兑比例和额度内加强管理,不得突破总量。未经批准突破总量的要追究有关人员的责任,直至取消办理此项业务。
四、凡根据本规定,符合条件办理银行承兑汇票承兑业务的分支行,在报经管辖分行批准,并报总行备案后,可以开办此项业务。
五、各分支行审批承兑银行承兑汇票授权范围如下:
单位:万元
分支行类别 每张汇票金额 单个企业余额
管辖分行 A级 1000 3000
A-级 800 2000
B级 600 1500
直属分行 A级 1000 3000
分支行类别 每张汇票金额 单个企业余额
A-级 800 2000
B级 暂不授权
其他分支行 一等行 500 1000
二等行 300 600
三等行} 暂不授权
四等行}
六、各分支行审批银行承兑汇票承兑业务应集中在本部进行,辖属营业机构(办事处,分理处等)不直接办理此项业务,其受理的业务,可通过本部办理。
七、银行承兑汇票的出票人必须具备下列条件:
1.在我行开立存款帐户的法人和在我行开立存款帐户的法人内部单独核算的单位。
2.经本行评定为BA级以上信用等级的客户,并具有支付汇票的足额资金来源。
八、出票人在申请银行承兑汇票时,必须提供下列担保之一:
1.足额的且能兑现或流通的有价证券或单位定期存款单;
2.具有清偿票据债务能力的并且是在我行开户的保证人;
3.存入不低于承兑金额30%的备付保证金,其余70%应符合授信条件。
九、签发银行承兑汇票必须以合法的商品交易为基础,不得签发无对价的银行承兑汇票,防止有人以此骗取银行或者其他票据当事人的资金。
十、银行承兑汇票承兑的审批程序:
1.信贷业务部门受理业务时,应对出票人提交的申请书(附表一)、购销合同、会计报表等有关资料和银行承兑汇票记载的内容进行认真审查;根据《交通银行信贷资产实行风险度管理的暂行规定》对承兑业务逐笔进行风险度测算,按照《交通银行担保贷款办法》对质押物或保证人的保证资格、代偿能力等进行严格审查,并填报“银行承兑汇票承兑审批表”(附表二)连同审查材料一并送交信贷管理部门审核。
2.信贷管理部门对信贷业务部门提交的审批表和有关材料进行审核,在审批表填写审查意见后报送分管信贷业务的行长或副行长审批。
3.审批表经分管信贷业务的行长或副行长审批并在有关栏次签注意见后,送交信贷部门据此与出票人签订银行承兑协议和质押合同或与保证人签订保证合同。
十一、会计部门对银行承兑汇票实施会计监督的内容如下:
1.按第七条规定审查出票人的资格,条件;
2.汇票记载内容是否填写齐全、完整,并审查“交易合同号码”是否填写;
3.银行承兑协议是否填写齐全,签章是否符合规定;
4.质押合同或保证合同是否填写齐全,签章是否符合规定。
十二、银行承兑汇票经会计部门负责人复审无误后,由经办人员在各联汇票上注明承兑协议编号,在第二联汇票正面记载“承兑”字样和承兑日期,在“承兑银行盖章”处加盖“交通银行汇票专用章”和授权经办人员名章,并用全行统一的压数机在“汇票金额”栏小写金额下端压印汇票金额后,将第二、三联汇票连同第一联承兑协议交给出票人,同时按照承兑协议规定向出票人收取承兑手续费。
十三、承兑业务的事后管理:
1.在银行承兑汇票到期付款前,信贷部门应视同贷款后的管理,要求出票人按期报送企业财务会计报表和有关资料,随时了解和掌握其生产经营情况、资金财务状况,并视其情况,发出“银行承兑汇票交存票款通知书”(附表三),督促企业到期交付足额票款。
2.在汇票到期,而出票人帐户无款或资金不足支付、造成本行被迫放款时,须填写“被迫放款垫付报批表”(附表四),作逾期贷款处理,计入贷款规模,并及时向出票人或保证人追偿。
十四、档案管理和报表的报送:
1.各分支行信贷部门应建立台帐,将有关资料视同贷款档案进行管理。
2.各分支行按月填报“银行承兑汇票承兑业务清单”(附表五)、“银行承兑汇票逾期情况明细表”(附表六),按余额逐笔填制,于次月5日内报送上一级行,管辖(直属)分行于次月10日内将全辖报表报送总行,遇例假日顺延。
十五、银行承兑汇票是空白重要结算凭证,必须按照总行规定的领用、保管制度,严格管理。
十六、本行以往有关银行承兑汇票业务管理的规定,凡与本规定相抵触的,以本规定为准。



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